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ERA Imobiliária - Incumprimento do contrato, difamação do vendedor

Sem resolução
Peter Pina
Peter Pina apresentou a reclamação
5 de setembro 2022
Exmo Senhor Director,
Aos membros da Direcção, Departamento Comercial e Directores Comerciais, Consultores Imobiliários, ao Sr. Rui Silva e ao Sr. João Branco.
Venho por este meio expor a minha insatisfação e consequente reclamação perante a atitude inadequada do Consultor Imobiliário, o Sr. João Branco.
Gostaria de iniciar esta exposição, por apresentar desde já, o meu mais sincero pedido de desculpas, relativamente ao meu equipamento telefónico, uma vez que o mesmo se encontrava com uma imprecisão, que entretanto já se encontra retificada, tornando-o operacional, mas que o impossibilitava de receber chamadas cujos números não fizessem previamente parte da lista de contactos configurada.
Ainda assim, existe desde o início do processo uma ponte directa com a ERA VISEU, através do excelente trabalho da Sra Da. Claudia Barão, que sempre estabeleceu o elo de ligação entre ambas as partes. Deste modo, o defeito no meu equipamento telefónico nunca foi um impedimento para se iniciarem os trabalhos, como o Consultor Imobiliário João Branco referiu, numa tentativa falhada de encontrar uma explicação para praticamente a empresa inteira estar envolvida na venda do imóvel. É de referir, que foi inclusive estabelecido pela Directora da ERA VISEU, que inicialmente todos os contactos seriam feitos através desta Agência, e somente numa fase de negócio, se iria estabelecer contacto entre Aveiro e o Vendedor.
Esta desculpa, relativamente aos problemas do meu equipamento telefónico, foi igualmente utilizada pelo Consultor Imobiliário João Branco, para esclarecer o motivo de não ser sempre o mesmo Mediador a dar sempre continuidade ao processo de venda do imóvel, nomeadamente ao da Gafanha da Nazaré, Ílhavo. O Consultor, referiu "ah, como os meus colegas não conseguiam falar consigo", palavras do próprio. Efectivamente é de difícil compreensão de que modo é que a impossibilidade de comunicação com o Vendedor origina a constante mudança de Consultor Imobiliário encarregue do imóvel. Recordo novamente, que a ponte entre Aveiro e o Vendedor, esteve sempre disponível, através da Sra Da Cláudia Barão, facto aliás que fora estabelecido desde o início da parceria, uma vez que angariação dos imóveis não foi efetuada por Aveiro, tendo sido praticamente oferecida, sem qualquer trabalho.
Relativamente ao contracto propriamente dito, considero que a Empresa em Aveiro se colocou logo à partida numa situação que gera falta de confiança ao Vendedor e muita insegurança, já que inicialmente é solicitado um contracto digital por email, para 3 semanas depois, indicarem a necessidade de um contracto em formato papel, com as assinaturas originais por ambas as partes. Ainda assim, ambos os documentos foram enviados, nos respectivos formatos, conforme solicitado.
Importante referir, que quando o Consultor João Branco contactou via telefone o Vendedor assim que questionado sobre este procedimento referiu "era para começarmos logo a trabalhar". Resposta essa que efectivamente surpreendente, uma vez que durante as 3 semanas que se seguiram ao envio do contracto digital, não existiu qualquer desenvolvimento no início dos trabalhos. Este facto prova-se pela data que consta no contrato de 14 de Abril, sendo esta que prevalece.
Uma outra situação considerada efectivamente pouco construtiva e de avanço nos trabalhos, trata-se da quase obsessão da Empresas de Aveiro em obter todo o tipo de documentos, em vez da prioridade ser angariar possíveis clientes para a concretização da venda do imóvel, que deveria ser o objectivo em foco para a concretização de um negócio . Deste modo é verificado um desperdício de tempo útil a solicitar documentos, como plantas dos imóveis, que rapidamente seriam conseguidas junto da Câmara Municipal de Aveiro.
Outros documentos desnecessariamente solicitados foram os contratos de arrendamento entre o Vendedor e Inquilinos, com as assinaturas originais. Foi informado, há meses pela Sra Da Cláudia Barão, e repetido novamente aos Consultores, que este documento jamais será facultado à Empresa de Aveiro. O Consultor Imobiliário João Branco referiu que o Departamento Legal da Agência de Aveiro indica que é necessário o documento com as assinaturas originais. Este argumento causa alguma estranheza, já que é ilegal solicitar-se qualquer documento com assinaturas originais celebrado entre terceiros. Até porque, existe a necessidade de respeitar o RGPD - Regulamento Geral de Protecção de Dados, sendo que a Empresa não pode ter quaisquer dados de terceiros, neste caso da inquilina, sem que a mesma assine uma declaração, muito menos a sua assinatura original, até à data de um comprador celebrar um novo contrato de arrendamento.
Regulamento Geral de Proteção de Dados:
O Regulamento (UE) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, que é o novo Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados (RGPD) da União Europeia (UE), estabelece as regras relativas ao tratamento, por uma pessoa, uma empresa ou uma organização, de dados pessoais relativos a pessoas na UE. Para além do reforço da proteção jurídica dos direitos dos titulares dos dados, o RGPD define novas regras e procedimentos do ponto de vista tecnológico. O RGPD é aplicável obrigatoriamente a partir do dia 25 de maio de 2018.
Ao contrário do que o Mediador João Branco afirmou, o contracto de arrendamento não se mantém em vigor com o novo Proprietário, até à data termo do contracto vigente do anterior Proprietário, sendo que não existe somente uma passagem de nome. Esta afirmação tem por base um ilegalidade contractual, após o término de um contracto, as suas clausulas deixam de estar em vigor.
Estranhamente, esta solicitação nunca foi efectuada por escrito ao Vendedor, o que evitou de uma queixa crime e levantamento de um processo.
Aquando a data da aquisição, o novo Comprador deverá celebrar um novo contracto entre o mesmo e os Inquilinos. Este deve ser inserido no Portal das Finanças, para que, deste modo, possam ser emitidos os recibos legais de arrendamento, que serão posteriormente deduzidos no Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares - IRS, com vista a que todo o cruzamento de informação esteja correcto e legal. No sentido oposto, o Vendedor, no dia da venda, deverá cessar os contractos de arrendamento no Portal das Finanças. Uma vez que, após a escritura, o imóvel deixa automaticamente de fazer parte do seu património no Portal referido.
Foi verificado através das palavras do Consultor João Branco, que esta informação se encontra pouco consolidada, esperamos que este esclarecimento tenha ajudado a estabelecer os procedimentos em conformidade . Ainda relativamente ao acesso dos contractos de arrendamento de terceiros, a única informação pertinente, que foi indicada em Março do presente ano, é o valor das rendas, uma vez que o objectivo inicial é comercializar os imóveis junto de investidores, para que os mesmos, possam agir de boa fé e inicialmente manter os valores dos arrendamentos, durante o primeiro ano de contracto dos mesmos e posteriormente poderem, apresentar ou não, novas propostas.
O Mediador João Branco referiu ainda que os investidores solicitam o contracto como prova do valor da renda, mas especialmente como prova de que de facto o imóvel se encontra arrendado legalmente. Consideramos este ponto de vista uma tremenda falta de respeito perante o Vendedor. Esta perspectiva, demonstra má fé quer dos investidores, quer da Empresa de Aveiro, uma vez que existe à partida uma desconfiança do Vendedor, da sua boa conduta e palavra de honra.
Contudo, e de acordo com o Departamento Legal, o valor da renda e o facto do imóvel estar legalmente arrendado pode ser facilmente consultado no envio da cópia de um recibo em formato digital, retirado directamente do Portal das Finanças. Ou, numa última hipótese, no envio em formato digital do contracto inserido neste mesmo Portal, que atesta a legalidade do mesmo, mas nunca o documento com as assinaturas originais.
Relativamente aos documentos necessários, a ERA VISEU fez chegar no tempo útil, as cópias das Escrituras originais, bem como as Cadernetas Prediais, somente para ser retirada informação pertinente, como o número do artigo, etc, para que a Empresa de Aveiro tenha em sua posse toda a informação necessária com vista a facilitar a elaboração das novas escrituras com o novo proprietário, e para que seja igualmente comprovada a veracidade de que determinado imóvel pertence legalmente a determinado Vendedor. De seguida, as Escrituras originais devem ser devolvidas ao Vendedor, até porque se trata de um documento que deixa de ter validade após a nova Escritura celebrada com o Comprador. Além de todos os documentos solicitados a Empresa de Aveiro solicitou ainda valor de condomínio e valor IMI, cuja informação foi recebida pela mesma.
No passado dia 12 de Agosto, o Vendedor contactou telefonicamente o Sr. José Rodrigues, que desconhece o cargo, mas que através de mensagem escrita lhe tinha solicitado o valor do condomínio. Apesar desta informação ter sido já enviada, a Empresa de Aveiro, passadas semanas voltou a solicitar a mesma informação à Sra Da Cláudia Barão. Nesse contacto telefónico o Sr. José Rodrigues mostrou-se confuso, sem conseguir identificar o Vendedor e os imóveis, passando desta vez o telefone ao Consultor Rui Silva, que estava então a dar seguimento à situação. Este mostrou-se desde logo disponível e estabelecendo uma ótima relação com o Vendedor.
Importante referir, que aquando da primeira visita do Consultor João Branco ao imóvel na Quinta do Olho de Água, Esgueira, com vista a tirar fotografias ao mesmo, este questionou directamente o inquilino sobre o valor da renda e ainda solicitou ao mesmo, o contrato de arrendamento. Esta situação é denominada de uma enorme falta de respeito e uma tremenda falta de profissionalismo. Um Consultor nunca pode questionar um inquilino sobre qualquer informação. Trata-se inclusive de uma falta de ética profissional e humana. Todas as informações devem ser questionadas ao Vendedor, ou, neste caso, à Sra Da. Cláudia Barão, que sempre esteve ao vosso dispor. Resta acrescentar, que até hoje o Vendedor nunca recebeu da parte da Empresa de Aveiro um único email a solicitar qualquer informação. Importa salientar que as informações se solicitam sempre por escrito, não só para que fiquem gravadas, mas também como prova de que foram solicitadas e de que o Vendedor respondeu em conformidade. Nesse sentido, uma vez mais questionamos a necessidade de tantos telefonemas sem sucesso, na altura em que o equipamento telefónico do Vendedor se deparava com erro, e em que medida, o não sucesso dessas chamadas originou o facto de o imóvel passar de Consultor em Consultor.
Outra situação onde a Empresa de Aveiro voltou a comprovar a falta de profissionalismo, ética e respeito, trata-se da visita efecutada espontaneamente ao imóvel da Gafanha da Nazaré, num sábado de manhã sem qualquer pré aviso ou acordo com a respectiva inquilina, que sempre esteve disponível e teve a maior habilidade e simpatia, para coordenar horários e visitas. Esta visita surpresa é ofensiva, criou desconforto nos moradores do imóvel, e ao Vendedor veio acrescentar mais um patamar de não confiança e insegurança.
Relativamente ao processo de venda do imóvel da Gafanha da Nazaré, nestas últimas semanas e porque a Sra Da Cláudia Barão se encontrava de férias, o Vendedor tomou a iniciativa de entrar em contacto com Aveiro a fim de perceber o ponto de situação. Desde então, como referido anteriormente, foi estabelecida uma relação de confiança com o Consultor Rui Silva, que se revelou num óptimo profissional, directo, organizado, eficaz no procedimento, organizado no pensamento e explicações necessárias. Inclusive teve a disponibilidade de aconselhar o Vendedor da melhor forma, apresentou hipóteses de solução e continuou a angariar novos compradores, quando percebeu que o Vendedor considerou de má conduta do último casal que visitou o imóvel, e de que existe da sua parte uma recusa em dar continuidade ao negócio com o casal indicado, por todos os motivos conversados. Importa referir que este casal de péssima conduta e comportamento para com o imóvel, para com a inquilina e para com o negócio, foi angariado pelo Consultor João Branco.
Em relação ao Consultor João Branco, no dia 24 de Agosto, contactou telefonicamente o Vendedor, com todo o à vontade de quem iria trabalhar a venda do imóvel, situação que deixou completamente perplexo o Vendedor, uma vez que há duas semanas se estava a dar continuidade ao processo com o Consultor Rui Silva. O Sr. João Branco entusiasmado, indicou que tinha tido "uma visita muito quente e fresca", palavras do próprio, e que estava em falta trabalhar melhor a esposa do referido casal. Esta indicação revela uma vez mais a falta de profissionalismo deste Consultor, demonstrando estar completamente desactualizado. Prova disso, o Vendedor já tinha referido a recusa a fazer negócio com esse casal, e a visita "fresca", usando as palavras do mesmo, tinha sido no dia anterior por um novo comprador. Neste contacto telefónico, além de todas as informações erradas prestadas pelo Consultor, acima descritas, o Vendedor deu a indicação ao mesmo que é sua intenção dar continuidade ao processo de venda do imóvel com a mesma pessoa com quem estabeleceu ligação, o Consultor Rui Silva, não tendo qualquer disponibilidade para começar todo um processo com outro Consultor, muito menos repetir toda uma conversa já estabelecida previamente com o Sr. Rui Silva.
Neste contacto, foi questionado ao Consultor João Branco o motivo pelo qual, o imóvel da Quinta do Olho de Água, Esgueira não estava a ser trabalhado. Existem dois imóveis exatamente nas mesmas condições, ambos estão arrendadados, foi informado o valor do arrendamento, existe um valor inicial de venda, que poderá gerar comissão de venda para a Empresa. O Consultor explicou que o motivo se tratava de não terem em posse o contracto de arrendamento deste imóvel, situação que já foi explicada há meses, e repetida posteriormente.
Recordamos novamente que do contracto de arrendamento, apenas necessitam da informação pertinente e não do contracto em si com as assinaturas originais, tal como, uma vez mais o Sr. João Branco voltou a referir. Nesse sentido, foi questionado qual a diferença entre os dois imóveis, sendo a resposta de que tinha em posse o contracto de arrendamento com a assinatura do Vendedor e da inquilina. A esta indicação, explicada várias vezes ao Consultor João Branco de que não tinha em posse esse documento, ao que o mesmo repetidamente vezes afirmou com toda a certeza de que tinha esse documento com a assinatura do Vendedor e da inquilina. Deste modo confrontou e desmentiu repetidamente o Vendedor, insinuando que este estaria a mentir e colocando em causa a sua palavra.
Antes do contacto telefónico ter terminado, o Vendedor recordou que era sua intenção apenas dar continuidade ao processo com o Sr. Rui Silva e que não pretendia voltar a ser contactado pelo Sr. João Branco. Solicitou então a prova da afirmação relativamente ao contracto e que lhe fosse enviado para o email, a cópia do tão referido documento, ao que este indicou que o faria "logo assim que desligar a chamada", palavras do próprio. No final do contacto foi enviado um SMS escrito a recordar que aguardava o envio do referido documento por email. Exatamente 24h depois voltou a ser enviado um novo SMS a recordar a mesma expectativa, ambos sem sucesso, e completamente ignoradas, sem sequer receber qualquer explicação, um pedido de desculpa, ou pelo menos um contacto de acompanhamento indicando que a situação não estava esquecida.
No dia 25 de Agosto, o Vendedor efectuou um contacto telefónico ao Consultor Rui Silva, a questionar por um feed back da última visita, bem como para perceber porque motivo tinha sido contactado pelo Sr. João Branco. A resposta expressa foi de que a Direcção tinha proibido o Sr. Rui Silva de contactar com o Vendedor.
Aqui levanta-se uma questão extremamente grave relativamente à Empresa. Esta verificou que o Vendedor se encontra extremamente insatisfeito com toda a situação, falta de profissionalismo e todos os erros cometidos, e em vez de tentar minimizar os danos causados, tentar conquistar o Vendedor, criar empatia, demonstrando confiança, tomam uma decisão que vai exatamente no sentido oposto do desejo do Vendedor. Uma vez mais as palavras que descrevem esta atitude são falta de profissionalismo, falta de ética, falta de respeito.
Ainda assim, e reforçando que a meta de falta de respeito da Empresa de Aveiro é ilimitada, o Vendedor recebe novamente um contacto telefónico no mesmo dia, pela voz do Sr. João Branco. Este, uma vez mais extremamente entusiasmado, com um tom paternalista e condescendente, a referir que apesar de não ter em posse o contracto de arrendamento do imóvel da Quinta do Olho de Água, iria dar continuidade à tentativa de venda do mesmo.
Neste momento, existe a necessidade de questionar, qual o profissionalismo e até dignidade de um Consultor, ao qual foi indicado que o Vendedor não pretendia voltar a ser contactado pelo mesmo, e ainda assim efectuar este contacto, reforçando deste modo a falta de respeito pelo Vendedor, ignorando completamente as suas indicações e vontade expressa. Só o facto deste contacto ter existido, depois da vontade expressa pelo Vendedor, traduz-se uma vez mais nas palavras, que infelizmente e com muita pena se verificam serem a característica que define o trabalho da Empresa de Aveiro: falta de profissionalismo, falta de ética, falta de respeito.
Durante todo este contacto telefónico, o Consultor mostrou zero tentativa de empatia ou minimizar os danos causados pelos seus erros. Inclusive, quando confrontado com o facto de ter efetuado questões ao inquilino do imóvel da Quinta do Olho de Água, a sua resposta foi: "claro Sr. Pedro". Aqui, existe então a necessidade de contribuirmos para a melhoria dos vossos serviços. Quando confrontado com um erro, ou perante a expressão de uma insatisfação, o Colaborador deverá lamentar a situação, poderá até indicar que se trata de uma falha de comunicação, um mal entendido. Este, deverá efectuar uma tentativa de criai empatia com o Vendedor, ganhando deste modo a sua confiança. Se necessário, perante todos os acontecimentos passados, o Colaborador deverá até pedir uma oportunidade de confiança e que lhe seja permitido provar as suas capacidades. Se a Empresa necessitar de consolidar mais procedimentos de linguagem e atendimento ao público, estamos inteiramente à vossa disposição.
Neste telefonema, onde uma vez que o Sr. João Branco mostrava ignorar completamente que se encontrava em falta completar uma tarefa prometida 36 horas antes, foi questionado pelo tão famoso documento assinado pelo Vendedor e pela inquilina. A resposta foi de que tinha estado em reuniões, ao que se presume nesse sentido, tratar-se de uma reunião de 36 horas ininterrupta, pois só esse motivo justifica a falta de cumprimento e dignidade em comprovar aquilo que afirmava toda a certeza e segurança, desmentindo a palavra do Vendedor e chocando com o mesmo, sem qualquer confirmação da existência do documento, neste tempo decorrido.
O Consultor foi questionado pela sua falta de pró actividade, porque razão não enviava o documento durante a chamada, já que segundo o mesmo não existia qualquer margem de dúvida da existência do documento. O Vendedor explicou ao Consultor, sempre tão seguro das suas afirmações, de que não podia ter em sua posse um documento que não existia. A resposta foi: "então só se o documento que aqui tenho é falso."
Nesta altura, estamos perante uma situação de extrema gravidade causada pela Empresa de Aveiro. Esta injúria, esta insinuação, difamação e acusação proferida por este Consultor pode originar uma queixa crime, causando uma pena judicial.
Injúria é a ação de ofender a honra e a dignidade de alguém. Tendo por objecto de protecção o bem jurídico «honra», protegido nos termos do artigo 26.º da Constituição, o crime de injúria encontra-se previsto no artigo 181.º do Código Penal.É em geral punido com pena de prisão até três meses ou com pena de multa até 120 dias.
Difamação trata-se de um acto ou efeito de difamar. Acto ou efeito de desacreditar alguém, calúnia, perda da boa fama. Definição: é um crime contra a honra que consiste em o agente imputar a outra pessoa, verbalmente ou por escrito, um facto, ou formular sobre ela um juízo, ofensivos da sua honra ou consideração, ou em reproduzir tal imputação em juízo. Tendo por objeto de proteção o bem jurídico «honra», protegido nos termos do artigo 26.º da Constituição, o crime de difamação encontra-se previsto no artigo 180.º do Código Penal. É em geral punido com pena de prisão até seis meses ou com pena de multa até 240 dias, sendo passíveis de agravação, por exemplo, se a ofensa for praticada através de meios ou circunstâncias que facilitem a sua divulgação.
Após todas estas informações bastante esclarecedoras relativamente ao comportamento inadequado e ofensivo do Sr. João Branco, o Vendedor exige que o mesmo seja imediatamente retirado de qualquer processo dos seus imóveis, exige que seja o Sr, Rui Silva a dar continuidade ao processo dos mesmos, caso o Vendedor pretenda continuar com a Empresa de Aveiro, uma vez que será estudo junto Departamento Legal, se este crime praticado pelo Sr. João Branco leva à denúncia antecipada do contracto por justa causa, e exige ainda um pedido de desculpas formal da Empresa.
Durante este lamentável episódio, o Consultor referido indica ainda "se eu tivesse acesso ao sistema", como justificação da impossibilidade de acesso à documentação durante o contacto telefónico, contudo nem um minuto passado, o mesmo, como que por magia, acedeu ao sistema e verificou que aquilo que afirmava sem sombra de dúvidas, e apesar de ser confrontado com o Vendedor, aquilo que tinha plena certeza, desmentindo a palavra do Vendedor constantemente, e pondo em causa a mesma, aquilo pelo qual demonstrava uma plena segurança sem necessidade de ter confirmado, chegando a difamar e injuriar o Vendedor, afinal se tratava do antigo contracto de arrendamento assinado pelo falecido pai do Vendedor e a inquilina que se mantém no imóvel, e à qual, por respeito nunca lhe foi alterado sequer o valor da renda.
Resta explicar que certamente esse contracto foi enviado por engano, ou por algum constrangimento, em conjunto com as escrituras, uma vez que, como é óbvio, um contracto assinado por alguém que já faleceu, e cujo número de contribuinte já não existe nas Finanças, não possui qualquer validade legal. É de recordar, uma vez mais, que o contracto em vigor, é o contracto inserido no Portal das Finanças.
No seguimento desta conclusão é de condenar todas estas atitudes irresponsáveis, de falta de conduta, ética, profissionalismo e respeito, bem como zero sensibilidade, tacto e bom senso da Empresa e do Consultor João Branco, uma vez que a Empresa foi enformada que estes imóveis se tratam de uma herança e que o Vendedor ainda se encontro de luto. Perante esta informação a expectativa era efectivamente de muito mais respeito pelo Vendedor.
Após toda esta situação, verifica-se no site da Empresa de Aveiro, que o imóvel da Gafanha da Nazaré se encontra sem fotografias, com indicação de "novas fotografias em breve". Após todos estes comportamentos, é de questionar se alguma vez existiram fotografias anexadas ao anúncio do imóvel. Considera-se um absurdo essa informação, uma vez que não vão existir novas fotografias. Não foi solicitado ao Vendedor a autorização para que sejam efectuadas novas fotografias, e é aqui expresso textualmente a proibição de que o imóvel seja novamente fotografado. A Empresa de Aveiro tem em sua posse: fotografias, contractos, escrituras, plantas, valores de arrendamento, valores de IMI e inclusive a cópia da última acta de Condomínio. As visitas devem ser minimizadas ao essencial, por respeito e para que não sejam causados constrangimentos na vida quotidiana dos inquilinos, no passado.
Em relação ao imóvel da Quinta do Olho de Água, após várias pesquisas por: Quinta do Olho de Água e por Esgueira, não se encontra o imóvel no site. Nesse sentido, e uma vez mais, juntamente do Departamento Legal, está em estudo, se estes factos se traduzem no incumprimento do Contracto de Mediação, pela vossa parte.
Com os meus cumprimentos,
Obrigado.
Pedro Pina
(esta Reclamação não se encontra ao abrigo do novo Acordo Ortográfico)
Data de ocorrência: 5 de setembro 2022
Peter Pina
21 de outubro 2022
A empresa não respondeu a nenhum dos itens indicados na reclamação.
Esta reclamação foi considerada sem resolução
Comentários
3 de outubro 2022

Não existe uma resposta aos pontos indicados por parte da Empresa.