Loja do Condomínio - Administrador não efectua com diligência e competência as suas funções

O administrador de condomínio José Tavares, da Loja Do Condomínio de Aveiro - Futuro Condomínio, não efectua com diligência e competência as funções pelas quais é pago.

Em Fevereiro de 2019 eu possuía um crédito de 1494,40euros, que diz respeito na maior parte a uma quantia que antecipei ao condomínio em 2018 para serem efectuadas obras urgentes que me afectavam (e que até há data ainda nem foi apresentada factura). Em vez de descontar as minhas quotas mensais desse crédito, o sr. Administrador enviou recibos de cobrança e até ameaça de contencioso com a nota de cobrança de Março (recebida em Fevereiro). Após insistência, finalmente em Março descontou as quotas atrasadas até essa data e enviou os comprovativos correspondentes. Foi logo relembrado nesse dia 12 de Março que as quotas deveriam ser debitadas no dia em que vencerem mensalmente, não antes nem depois, mas desde aí continua sem descontar as quotas mensais. Já foi alertado várias vezes por email, no site disponibilizado pela loja do condómino e por carta registada em Abril, que deveria descontar as quotas mensais ao crédito que possuo e que, segundo as minhas contas, é suficiente para pagar as quotas até ao mês de Julho, inclusive. Agora com a nota de cobrança de Julho enviou nova ameaça de contencioso! Este sr. administrador não desconta as mensalidades de Abril, Maio, Junho e Julho como lhe compete e agora eu é que estou em falta?! Ainda tenho um crédito de 636,87 euros em que só autorizei o seu uso nas quotas a vencer mensalmente! O sr. administrador não tem competência para decidir quando são debitadas as mensalidades, ainda para mais prejudicando o bom nome de um cidadão com ameaças de contencioso! Não tem autonomia para decidir quais as quotas a descontar e quais não desconta. Não tem autonomia para descontar as quotas antecipadamente ou tardiamente. O sr. administrador tem que se limitar a fazer o que o possuidor do crédito lhe instruiu para fazer.

Esse administrador também não coloca de forma organizada as contas no site disponibilizado pela loja do condomínio, impossibilitando que sejam analisados os valores apresentados - facturas pagas duas vezes, não apresentação de facturas mas valores lançados, valores pagos pelos condóminos colocados indiscriminadamente como quotas, valores em dívida há anterior administração, quotas extra ou créditos (quando não se referem a essas situações especificas).

Recusou se a apresentar os movimentos bancários na última reunião em Fevereiro dizendo que depois ia enviar e não enviou. Eu já tinha previamente comunicado a minha intenção de analisar esses movimentos bancários pois nessa altura já me tinha apercebido de facturas pagas duas vezes.

Sabe desde Janeiro que tenho infiltrações com necessidade de testes (pois pode ter várias origens em áreas comuns) e nada fez para efectuar os testes necessários, mas noutras fracções efectuou testes. Em ambos os casos são situações antigas mas que não foram tratadas pela anterior administração. Não sei porque não realizou logo os testes a todas as fracções com problemas e só está a atrasar a resolução e a aumentar os custos e danos!

Também não tomou diligências para precaver a queda de tijolos na fachada por cima das minhas portas de correr e que representavam um perigo para quem passava por elas, situação essa já existente mas que continuou sem ser tratada por este administrador, tendo eu sido obrigada agora em Março a antecipar a colocação de umas segundas portas de correr para evitar a queda de tijolos, mas que, devido às várias fissuras da fachada, agravou as infiltrações pois a água acumulou entre as duas portas e entrou para o imóvel.

As lâmpadas colocadas pela loja do condomínio nem 6 meses duram!

O administrador também coloca nas actas que apresentou vários documentos mas nunca os apresentou, tendo até perdido uma carta registada que deveria ter sido aprovada na última reunião, pois dizia respeito a uma obra de valor elevado de um condómino.

Nas reuniões de condomínio fica combinado quando irá ser realizada a próxima reunião. O administrador de condomínio não respeita essas datas - em Outubro ficou combinado realizar nova reunião em Dezembro e que acabou por se realizar em Fevereiro, em Fevereiro ficou combinado fazer nova reunião em Maio e até há data nem convocatória recebi!

Não apresenta os cálculos em permilagem para serem aprovados e quando os apresenta, mais tarde, as contas nem sempre estão correctas.

Não sei que administrador é este! Não sei como a loja do condomínio, uma empresa prestigiada e com selo Deco tem um funcionário irresponsável e o coloca a gerir os assuntos de um condomínio.

Aguardo com urgência que o administrador efectue com zelo a profissão que exerce: que o administrador efectue o débito das quotas mensais como instruído e que tome as diligências necessárias para efectuar os testes e obras urgentes necessários também na minha fracção, tal como fez noutras fracções queixosas; que sejam apresentadas as contas de maneira uniforme e sejam disponibilizados os movimentos bancários e outros documentos relevantes no site disponibilizado pela Loja Do Condomínio.

Transcrevo a resposta que obtive por email por parte do administrador a 28 de Junho:

Boa tarde D. Clara Almeida

Na sequencia da sua reclamação informamos o seguinte:

• Cumprindo uma deliberação da Assembleia-Geral, o seu crédito de 1.494,40€ foi lançado na sua conta corrente em 12/3/2019. O crédito liquidou os documentos emitidos à data, conforme listagem que anexamos.
• Todos os documentos do condomínio estão disponíveis para análise nas nossas instalações. A administração presta contas anualmente em assembleia-geral e está disponível para esclarecer qualquer questão que pretenda suscitar
• Na ultima assembleia-geral foi analisado que obras iriam ser executadas no edifício.
Foi deliberado reparar as coberturas, estando a decorrer até Agosto a coleta do valor necessário, para posterior execução das mesmas.
Nada foi deliberado relativamente às infiltrações existentes no interior das frações, nem relativamente a intervir nas fachadas
Não ficou marcada qualquer data para realização de nova Assembleia-Geral
• A D. Clara Almeida esteve presente na assembleia-Geral de 6 de Fevereiro, tendo assinado a respetiva ata, não tendo suscitado a falta de qualquer documento na mesma
• Nas assembleias-gerais de 26/10/2018 e de 6/2/2019 a administração colocou à consideração da assembleia a análise e deliberação sobre cartas apresentadas pela D. Clara Almeida.
Iremos proceder de igual modo relativamente à reclamação agora apresentada, que será analisada na próxima assembleia e objeto da deliberação dos condóminos

Por envio em BCC deste mail, estamos a dar conhecimento do seu teor, bem como do da sua reclamação, a todos os condóminos, cujo endereço de correio eletrónico é do nosso conhecimento

Com os melhores cumprimentos

Transcrevo a resposta que enviei ao administrador a 28 de Junho:

Boa tarde.

Antes de mais não dei autorização para serem enviados os meus dados pessoais a desconhecidos!

Os únicos documentos/quotas para as quais dei autorização para que fossem liquidadas foram as que fossem vencendo mensalmente. Se o administrador tomou a iniciativa de liquidar antecipadamente quotas meses antes do prazo de vencimento e ter deixado outras, a vencer mais cedo, por pagar, venho relembrar ao administrador que não tem autonomia nem competência para tal. Com o meu crédito sou eu que decido o que pagar e o meu crédito é suficiente para pagar as quotas até ao mês de Julho inclusivamente. Até receber os documentos comprovativos de pagamento não irei efectuar mais pagamentos pois até essa data continuo com 636, 87euros de crédito. Esse suposto histórico de pagamentos tem a indicação que paguei 0 (zero) de quota extra em Abril, Maio, Junho e Julho não servindo de comprovativo de pagamentos dessas quotas. Mas se o administrador quiser ir explicar a um juiz porque procedeu deste modo lesivo (talvez com a intenção de me fazer colocar ainda mais dinheiro no condomínio meses antes do necessário!), espero que não o faça às custas do condomínio.

Na última reunião de Fevereiro pedi para ver vários documentos mencionados na acta de Outubro 2018 (documentos que já tinha pedido anteriormente por email e carta registada e até através do site da loja do condomínio, e que tem esses pedidos em seu poder) e não foram apresentados até hoje e até foi dada como perdida uma carta registada enviada pela condómina da fracção H (que era urgente aprovar). Todos os outros condóminos são testemunhas do que afirmo, tal como também testemunharam o meu pedido sobre analisar os movimentos bancários (pois expliquei haver uma factura de água paga a dobrar) e a resposta do administrador foi que iria enviar posteriormente. Se o administrador não mencionou essa troca de palavras na acta não tenho culpa. Infelizmente não foi lida a acta antes de assinar.

Até há data, só me foi indicado por email que as capas com os documentos que pedi na altura estavam num armário no prédio. Todos os outros documentos que pedi são documentos mencionados na acta e que, no meu entender, deveriam ter sido anexados à acta. Quando os pedi não obtive resposta para que os fosse analisar nas vossas instalações.

Não obtive resposta à questão de porque é que só realizou testes de pesquisa de infiltrações a umas fracções e na minha não, e das quais já tinha conhecimento quando agendou essa pesquisa em Janeiro. Até era minha intenção usar a mesma empresa mas os valores pedidos pela empresa e a atitude do administrador, que realizou os testes noutra fracção, fizeram me reconsiderar esse gasto. Acabei por gastar os 430 euros pedidos pela empresa a antecipar a colocação de 2 portas de correr (na tentativa de acabar de vez com o problema de infiltrações se este estivesse na má vedação das portas originais e precaver acidentes com queda de tijoleira) mas infelizmente em ambas as portas as rachas da fachada deixam entrar água e tive que retirar também na porta com menos rachas o silicone vedante, pois a água já passava por cima da porta de dentro e estava no quarto. Neste momento as duas portas só servem para impedir que a fachada caia e continuam a deixar entrar a água livremente.

Tenho as minhas dúvidas quanto ao administrador ter poderes para aprovar estes testes de valor elevado, mas se os realizou numa fracção tem a obrigação de os realizar noutras. E terão que ocorrer antes de serem aprovadas e adjudicadas as obras na próxima reunião pois esse relatório irá influenciar o que é uma obra urgente ou não, a não ser que os restantes condóminos aceitem a responsabilidade de trocar o meu piso flutuante e rodapés sem comprovativos da origem dos danos.

Na última reunião também foi aceite que fosse abatido a quota mensal ordinária da fracção H que ficou encarregue de fazer a limpeza. Até há data ainda não verifiquei que o administrador estivesse a descontar esses valores. Com algum azar até já está a ameaçar com o contencioso também a proprietária da fracção H, que tem também um valor elevado para receber das obras que fez!

Nas últimas reuniões queixei me da minha fachada e do perigo que representa, mas em Outubro optou-se por fazer só os 3 terraços (que no meu ver só um é realmente urgente). Depois em Fevereiro também se decidiu realizar obras na cobertura de cima em detrimento de colocar tijoleira nos três terraços. Voltei a insistir na necessidade de arranjo da minha fachada mas não foi sequer levado a votação.

Estão a querer arranjar terraços não urgentes em detrimento do que é realmente urgente. Eu não vou deixar mexerem no "meu" terraço sem garantia de que vai ser colocado novamente nas mesmas condições. Se forem aprovadas obras não urgentes, no terraço da frente ou no meu terraço (após a administrador realizar os testes e comprovar a origem das infiltrações que ocorrem na minha fracção), em detrimento de obras urgentes como a minha fachada a cair, irei recorrer a todos os meios ao meu alcance para que sejam efectuadas todas as obras urgentes que me afectam.

Continuo a aguardar a factura da obra efectuada em Maio de 2018 e que foi deliberado em Fevereiro que teria que ser obtida, e os valores da quota extra corrigidos de acordo com a permilagem.

Embora não tenha ficado assente em acta, o administrador disse que iria realizar uma nova reunião em Maio para aprovação final das obras que deveriam começar nessa altura. Reconheço que sem o montante total necessário para as obras uma reunião não fazia grande sentido. Mas faz sentido realizar uma reunião para aprovação da obra mais urgente de todas (o terraço de uso exclusivo da fracção N que torna inabitável a fracção H, que já fez obras interiores em Agosto de 2018 para tornar o apartamento habitável) e que não podem esperar mais um ano.

Já que enviou esta minha reclamação para todos os condóminos, agradeço que sejam enviadas também todas as minhas 7 cartas registadas desde Fevereiro de 2018 (incluindo as 3 deste ano) a todos os condóminos (com a evidente salvaguarda que os meus dados pessoais não estão expostos, o que não aconteceu com este email!). Também autorizo que seja enviado os emails e os pedidos que fiz através do site da loja do condomínio, que atestam os vários pedidos que fiz e foram ignorados. Infelizmente não reclamo sem fortes motivos, mesmo que o administrador os ignore.

Não obtive qualquer resposta. Mas como pedi para ser contactada unicamente por carta, pois a ldc Aveiro sempre ignorou os meus emails, pode ser que receba hoje ou amanhã a resposta.