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Loja do Condomínio - Emissão de declaração de não dívida do condómino para efeitos de alienação da fração

Resolvida
74840222
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Carlos Pinto apresentou a reclamação

Venho por este meio reclamar da empresa de administração de condomínios "Loja do Condomínio" situada em Aveiro estar a exigir o pagamento de 30€+IVA pela emissão da declaração simples (ou seja não autenticada) de não dívida do condómino para efeitos de alienação da fração.

Foi transmitido telefonicamente que não concordo que a LDC se faça cobrar por um ato de administração que é da sua obrigação, e como tal faz parte dos custos contabilizados para a administração do condomínio e, portanto, incluído no cálculo das quotas pagas.

Realcei ainda que esta é uma das incumbência da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, sendo bem clara no recente diploma de revisão do Código Civil:

"Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
[...]
Artigo 1436.º
[...]
1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
[...]
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
[...]"
09 mai 2022
Loja do Condomínio adicionou uma resposta

Exmo. Sr. Carlos Pinto,

Relativamente ao exposto é importante referir que este serviço, tal como mencionado no nº do artigo 1424-A é requerido pelo condómino/proprietário ao Administrador, ou seja, é um serviço a um condómino (esfera particular do mesmo) e não ao condomínio.

Embora seja um ato inerente à função do Administrador é algo que não tem como cliente o “condomínio”, mas sim um “condómino”, pelo que, cabe à entidade Administradora definir se cobra por este ato ou não e qual o valor, dado que, a legislação não o define.

É um serviço prestado, como tal, quem o confere, tem legitimidade em solicitar um valor como retribuição do serviço prestado.

Importa ainda explicar/clarificar o seguinte:

- Esta nova imposição legal, não consta no nosso contrato de prestação de serviços, como que um serviço a prestar, dado que, é a um particular/condómino e não ao condomínio.
- Para o fazermos, sem honorar o condómino (requerente desta prestação de serviço), teríamos que aumentar os honorários ao condomínio e estaríamos a cobrar aos demais condóminos por algo que não lhe diz respeito, não cumprindo, por exemplo, o disposto no art.º 1424 do Código Civil.
- O valor subjacente às quotas é para o pagamento de serviços e bens comuns no condomínio e não para pagar um serviço que se destina em particular a um condómino.

Efetivamente é um assunto muito recente, no entanto, consideramos que o princípio subjacente é o mesmo que se aplica na prestação de qualquer outro serviço.

Atentamente,
LDC

09 mai 2022
Loja do Condomínio alterou o estado para Resolvida
09 mai 2022
Carlos Pinto adicionou uma resposta

Posso dar ainda o exemplos semelhante:

Distrato bancário: Por se ter verificado que o custo da emissão era injustificado, está em vigor desde de janeiro de 2021 a Lei n.º 57/2020 - Artigo 23.º-A, b), em que os bancos são impedidos de poder cobrar qualquer custo pela emissão dos documentos para extinção de garantia real ou distrate no término do contrato de crédito. Este é efetivamente um bom exemplo que devem anotar!


Continuo a considerar:

- A cobrança descabida, por querem que eu pague por um documento simples que confirme que não tenho dívidas ao condomínio. Quando o controlo e informação das quotas / contas do condomínio já é função da administração, assim como a emissão de documentos respetivos (ex. faturas, recibos, avisos, etc.). Continuo a considerar ser esta mais uma das incumbências da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, (conforme redigido Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, Artigo 1436.º, 1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: [...] q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.[...]");

- O valor abusivo, cobrar 30€ pela impressão de um documento simples (1 página não autenticada!), valor que no meu caso é semelhante ao da quota mensal!


Por último gostaria que reconsiderassem a vossa posição, considerando que emissão da declaração não tem custos para o condómino que a solicita para efeitos de concretização da venda do imóvel.

Ficarei a aguardar a vossa resposta antes de proceder com novas diligências.

Cumprimentos,
Carlos Pinto

09 mai 2022
Carlos Pinto reabriu a reclamação
09 mai 2022
Carlos Pinto adicionou uma resposta

Exmo. LDC,

No seguimento da vossa resposta, quero expor o seguinte:

Estamos a falar de uma declaração simples (sem ser autenticada) de algo que passou a fazer parte das incumbências como serviço prestado ao condomínio, independentemente de apenas poder ser relevante para um dos condóminos.

Como exemplo posso dar a reparação de 1 varanda cujo problema apenas possa afetar o condómino que requer a intervenção à Administração do Condomínio, mas cujo o custo terá de ser suportado pelo condomínio.
Efetivamente a legislação é omissa quanto ao eventual custo, não referindo que seja gratuita, mas também não referindo que seja paga. Apenas refere que deve ser emitida, o que pressupõe a obrigação de emissão em qualquer dos casos.

Posso dar ainda o exemplos semelhante:

Distrato bancário: Por se ter verificado que o custo da emissão era injustificado, está em vigor desde de janeiro de 2021 a Lei n.º 57/2020 - Artigo 23.º-A, b), em que os bancos são impedidos de poder cobrar qualquer custo pela emissão dos documentos para extinção de garantia real ou distrate no término do contrato de crédito. Este é efetivamente um bom exemplo que devem anotar!


Continuo a considerar:

- A cobrança descabida, por querem que eu pague por um documento simples que confirme que não tenho dívidas ao condomínio. Quando o controlo e informação das quotas / contas do condomínio já é função da administração, assim como a emissão de documentos respetivos (ex. faturas, recibos, avisos, etc.). Continuo a considerar ser esta mais uma das incumbências da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, (conforme redigido Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, Artigo 1436.º, 1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: [...] q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.[...]");

- O valor abusivo, cobrar 30€ pela impressão de um documento simples (1 página não autenticada!), valor que no meu caso é semelhante ao da quota mensal!


Por último gostaria que reconsiderassem a vossa posição, considerando que emissão da declaração não tem custos para o condómino que a solicita para efeitos de concretização da venda do imóvel.

Ficarei a aguardar a vossa resposta antes de proceder com novas diligências.

Cumprimentos,
Carlos Pinto

09 mai 2022
Carlos Pinto editou a reclamação
19 mai 2022
Loja do Condomínio adicionou uma resposta

Exmo. Sr. Carlos Pinto,

Relativamente ao exposto é importante referir que este serviço, tal como mencionado no nº do artigo 1424-A é requerido pelo condómino/proprietário ao Administrador, ou seja, é um serviço a um condómino (esfera particular do mesmo) e não ao condomínio.

Embora seja um ato inerente à função do Administrador e definido na lei é algo que não tem como cliente o “condomínio”, mas sim um “condómino”, pelo que, cabe à entidade Administradora definir se cobra por este ato ou não e qual o valor, dado que, a legislação não o define.

É um serviço prestado, como tal, quem o confere, tem legitimidade em solicitar um valor como retribuição do serviço prestado (tal como previsto no art.º 1154 CC).


Efetivamente é um assunto muito recente, no entanto, consideramos que o princípio subjacente é o mesmo que se aplica na prestação de qualquer outro serviço.



SITE DA ASSOCIAÇÃO APEGAC:

HTTPS://WWW.APEGAC.COM/2022/05/07/INFORMACAO-IMPORTANTE-DECLARACAO-PARA-EFEITOS-DE-ALIENACAO-DE-FRACAO/HTTPS://WWW.APEGAC.COM/2022/05/07/INFORMACAO-IMPORTANTE-DECLARACAO-PARA-EFEITOS-DE-ALIENACAO-DE-FRACAO/


É referido: “4. Conforme já comunicamos anteriormente, entendemos que a decisão de cobrar
qualquer importância pela emissão desta declaração cabe a cada uma das empresas;”


ANPACondomínios – Associação Nacional de Profissionais de Administração de Condomínios

https://anpacondominios.pt/2022/04/14/declaracao-de-inexistencia-de-dividas/

É referido: “Por último, tem sido entendimento de diversas empresas deste setor que este serviço deve ser remunerado, assim cobrando ao beneficiário da mesma, proprietário alienante, o serviço prestado incluindo a certificação, prática com a qual a ANPACondomínios expressa a sua concordância.”

Atentamente
LDC

19 mai 2022
Loja do Condomínio alterou o estado para Resolvida
23 mai 2022
Carlos Pinto adicionou uma resposta

Não concordo com a justificação que a LDC apresenta, pelo seguinte:

Apesar da declaração ser solicitado pelo condómino que para que possa realizar a venda, tal é necessário para que possa garantir que não foi deixada dividas por pagar ao condomínio e como tal poderá ser encarado como um serviço de garantia prestado não apenas ao condómino que está a vender mas a todo o condomínio.

Todo o condomínio tem através deste processo a garantia prestada pela sua administração dos pagamentos (quotas passadas e obras aprovadas), independentemente das mudanças dos condóminos por razão de compra/venda.

Deste modo, sendo um serviço prestado ao condomínio e que faz parte das suas atribuições não será legitimo que o faça cobrar à parte.

23 mai 2022
Carlos Pinto reabriu a reclamação
23 mai 2022
Loja do Condomínio adicionou uma resposta

Exmo. Sr. Carlos Pinto,

Relativamente ao exposto, cabe a cada entidade definir se cobra o serviço ou não, tal como explicado anteriormente.


Atentamente,

LDC

23 mai 2022
Loja do Condomínio adicionou uma resposta

Exmo. Sr. Carlos Pinto,

Relativamente ao exposto, cabe a cada entidade definir se cobra o serviço ou não, tal como explicado anteriormente.


Atentamente,

LDC

08 jun 2022
Loja do Condomínio alterou o estado para Resolvida
08 jun 2022
Carlos Pinto avaliou a marca

5/10

Não

Voltaria a fazer negócio?

Não fiquei satisfeito com a resposta da Loja do Condomínio, uma vez que a resposta, ao final de várias trocas de argumentações, resumiu-se a delegar a responsabilidade às casas franchisadas invés de assumir a decisão lógica de que a LDC deixe de cobrar a Emissão de declaração de não dívida do condómino para efeitos de alienação da fração.

Esta reclamação foi considerada resolvida pela marca, e aceite pelo utilizador

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