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Loja do Condomínio - Emissão de declaração de não dívida do condómino para efeitos de alienação da fração
Resolvida
5/10
Carlos Pinto apresentou a reclamação
6 de maio 2022 (editada a 9 de maio 2022)
Venho por este meio reclamar da empresa de administração de condomínios "Loja do Condomínio" situada em Aveiro estar a exigir o pagamento de 30€+IVA pela emissão da declaração simples (ou seja não autenticada) de não dívida do condómino para efeitos de alienação da fração.
Foi transmitido telefonicamente que não concordo que a LDC se faça cobrar por um ato de administração que é da sua obrigação, e como tal faz parte dos custos contabilizados para a administração do condomínio e, portanto, incluído no cálculo das quotas pagas.
Realcei ainda que esta é uma das incumbência da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, sendo bem clara no recente diploma de revisão do Código Civil:
"Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
[...]
Artigo 1436.º
[...]
1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
[...]
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
[...]"
Foi transmitido telefonicamente que não concordo que a LDC se faça cobrar por um ato de administração que é da sua obrigação, e como tal faz parte dos custos contabilizados para a administração do condomínio e, portanto, incluído no cálculo das quotas pagas.
Realcei ainda que esta é uma das incumbência da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, sendo bem clara no recente diploma de revisão do Código Civil:
"Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
[...]
Artigo 1436.º
[...]
1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
[...]
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
[...]"
Data de ocorrência: 6 de maio 2022
9 de maio 2022
Exmo. Sr. Carlos Pinto,
Relativamente ao exposto é importante referir que este serviço, tal como mencionado no nº do artigo 1424-A é requerido pelo condómino/proprietário ao Administrador, ou seja, é um serviço a um condómino (esfera particular do mesmo) e não ao condomínio.
Embora seja um ato inerente à função do Administrador é algo que não tem como cliente o “condomínio”, mas sim um “condómino”, pelo que, cabe à entidade Administradora definir se cobra por este ato ou não e qual o valor, dado que, a legislação não o define.
É um serviço prestado, como tal, quem o confere, tem legitimidade em solicitar um valor como retribuição do serviço prestado.
Importa ainda explicar/clarificar o seguinte:
- Esta nova imposição legal, não consta no nosso contrato de prestação de serviços, como que um serviço a prestar, dado que, é a um particular/condómino e não ao condomínio.
- Para o fazermos, sem honorar o condómino (requerente desta prestação de serviço), teríamos que aumentar os honorários ao condomínio e estaríamos a cobrar aos demais condóminos por algo que não lhe diz respeito, não cumprindo, por exemplo, o disposto no art.º 1424 do Código Civil.
- O valor subjacente às quotas é para o pagamento de serviços e bens comuns no condomínio e não para pagar um serviço que se destina em particular a um condómino.
Efetivamente é um assunto muito recente, no entanto, consideramos que o princípio subjacente é o mesmo que se aplica na prestação de qualquer outro serviço.
Atentamente,
LDC
Relativamente ao exposto é importante referir que este serviço, tal como mencionado no nº do artigo 1424-A é requerido pelo condómino/proprietário ao Administrador, ou seja, é um serviço a um condómino (esfera particular do mesmo) e não ao condomínio.
Embora seja um ato inerente à função do Administrador é algo que não tem como cliente o “condomínio”, mas sim um “condómino”, pelo que, cabe à entidade Administradora definir se cobra por este ato ou não e qual o valor, dado que, a legislação não o define.
É um serviço prestado, como tal, quem o confere, tem legitimidade em solicitar um valor como retribuição do serviço prestado.
Importa ainda explicar/clarificar o seguinte:
- Esta nova imposição legal, não consta no nosso contrato de prestação de serviços, como que um serviço a prestar, dado que, é a um particular/condómino e não ao condomínio.
- Para o fazermos, sem honorar o condómino (requerente desta prestação de serviço), teríamos que aumentar os honorários ao condomínio e estaríamos a cobrar aos demais condóminos por algo que não lhe diz respeito, não cumprindo, por exemplo, o disposto no art.º 1424 do Código Civil.
- O valor subjacente às quotas é para o pagamento de serviços e bens comuns no condomínio e não para pagar um serviço que se destina em particular a um condómino.
Efetivamente é um assunto muito recente, no entanto, consideramos que o princípio subjacente é o mesmo que se aplica na prestação de qualquer outro serviço.
Atentamente,
LDC
9 de maio 2022
Posso dar ainda o exemplos semelhante:
Distrato bancário: Por se ter verificado que o custo da emissão era injustificado, está em vigor desde de janeiro de 2021 a Lei n.º 57/2020 - Artigo 23.º-A, b), em que os bancos são impedidos de poder cobrar qualquer custo pela emissão dos documentos para extinção de garantia real ou distrate no término do contrato de crédito. Este é efetivamente um bom exemplo que devem anotar!
Continuo a considerar:
- A cobrança descabida, por querem que eu pague por um documento simples que confirme que não tenho dívidas ao condomínio. Quando o controlo e informação das quotas / contas do condomínio já é função da administração, assim como a emissão de documentos respetivos (ex. faturas, recibos, avisos, etc.). Continuo a considerar ser esta mais uma das incumbências da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, (conforme redigido Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, Artigo 1436.º, 1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: [...] q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.[...]");
- O valor abusivo, cobrar 30€ pela impressão de um documento simples (1 página não autenticada!), valor que no meu caso é semelhante ao da quota mensal!
Por último gostaria que reconsiderassem a vossa posição, considerando que emissão da declaração não tem custos para o condómino que a solicita para efeitos de concretização da venda do imóvel.
Ficarei a aguardar a vossa resposta antes de proceder com novas diligências.
Cumprimentos,
Carlos Pinto
Distrato bancário: Por se ter verificado que o custo da emissão era injustificado, está em vigor desde de janeiro de 2021 a Lei n.º 57/2020 - Artigo 23.º-A, b), em que os bancos são impedidos de poder cobrar qualquer custo pela emissão dos documentos para extinção de garantia real ou distrate no término do contrato de crédito. Este é efetivamente um bom exemplo que devem anotar!
Continuo a considerar:
- A cobrança descabida, por querem que eu pague por um documento simples que confirme que não tenho dívidas ao condomínio. Quando o controlo e informação das quotas / contas do condomínio já é função da administração, assim como a emissão de documentos respetivos (ex. faturas, recibos, avisos, etc.). Continuo a considerar ser esta mais uma das incumbências da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, (conforme redigido Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, Artigo 1436.º, 1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: [...] q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.[...]");
- O valor abusivo, cobrar 30€ pela impressão de um documento simples (1 página não autenticada!), valor que no meu caso é semelhante ao da quota mensal!
Por último gostaria que reconsiderassem a vossa posição, considerando que emissão da declaração não tem custos para o condómino que a solicita para efeitos de concretização da venda do imóvel.
Ficarei a aguardar a vossa resposta antes de proceder com novas diligências.
Cumprimentos,
Carlos Pinto
9 de maio 2022
Exmo. LDC,
No seguimento da vossa resposta, quero expor o seguinte:
Estamos a falar de uma declaração simples (sem ser autenticada) de algo que passou a fazer parte das incumbências como serviço prestado ao condomínio, independentemente de apenas poder ser relevante para um dos condóminos.
Como exemplo posso dar a reparação de 1 varanda cujo problema apenas possa afetar o condómino que requer a intervenção à Administração do Condomínio, mas cujo o custo terá de ser suportado pelo condomínio.
Efetivamente a legislação é omissa quanto ao eventual custo, não referindo que seja gratuita, mas também não referindo que seja paga. Apenas refere que deve ser emitida, o que pressupõe a obrigação de emissão em qualquer dos casos.
Posso dar ainda o exemplos semelhante:
Distrato bancário: Por se ter verificado que o custo da emissão era injustificado, está em vigor desde de janeiro de 2021 a Lei n.º 57/2020 - Artigo 23.º-A, b), em que os bancos são impedidos de poder cobrar qualquer custo pela emissão dos documentos para extinção de garantia real ou distrate no término do contrato de crédito. Este é efetivamente um bom exemplo que devem anotar!
Continuo a considerar:
- A cobrança descabida, por querem que eu pague por um documento simples que confirme que não tenho dívidas ao condomínio. Quando o controlo e informação das quotas / contas do condomínio já é função da administração, assim como a emissão de documentos respetivos (ex. faturas, recibos, avisos, etc.). Continuo a considerar ser esta mais uma das incumbências da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, (conforme redigido Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, Artigo 1436.º, 1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: [...] q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.[...]");
- O valor abusivo, cobrar 30€ pela impressão de um documento simples (1 página não autenticada!), valor que no meu caso é semelhante ao da quota mensal!
Por último gostaria que reconsiderassem a vossa posição, considerando que emissão da declaração não tem custos para o condómino que a solicita para efeitos de concretização da venda do imóvel.
Ficarei a aguardar a vossa resposta antes de proceder com novas diligências.
Cumprimentos,
Carlos Pinto
No seguimento da vossa resposta, quero expor o seguinte:
Estamos a falar de uma declaração simples (sem ser autenticada) de algo que passou a fazer parte das incumbências como serviço prestado ao condomínio, independentemente de apenas poder ser relevante para um dos condóminos.
Como exemplo posso dar a reparação de 1 varanda cujo problema apenas possa afetar o condómino que requer a intervenção à Administração do Condomínio, mas cujo o custo terá de ser suportado pelo condomínio.
Efetivamente a legislação é omissa quanto ao eventual custo, não referindo que seja gratuita, mas também não referindo que seja paga. Apenas refere que deve ser emitida, o que pressupõe a obrigação de emissão em qualquer dos casos.
Posso dar ainda o exemplos semelhante:
Distrato bancário: Por se ter verificado que o custo da emissão era injustificado, está em vigor desde de janeiro de 2021 a Lei n.º 57/2020 - Artigo 23.º-A, b), em que os bancos são impedidos de poder cobrar qualquer custo pela emissão dos documentos para extinção de garantia real ou distrate no término do contrato de crédito. Este é efetivamente um bom exemplo que devem anotar!
Continuo a considerar:
- A cobrança descabida, por querem que eu pague por um documento simples que confirme que não tenho dívidas ao condomínio. Quando o controlo e informação das quotas / contas do condomínio já é função da administração, assim como a emissão de documentos respetivos (ex. faturas, recibos, avisos, etc.). Continuo a considerar ser esta mais uma das incumbências da Administração do Condomínio, fazendo parte integrante do conjunto das suas funções de administração, (conforme redigido Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, Artigo 1436.º, 1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: [...] q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.[...]");
- O valor abusivo, cobrar 30€ pela impressão de um documento simples (1 página não autenticada!), valor que no meu caso é semelhante ao da quota mensal!
Por último gostaria que reconsiderassem a vossa posição, considerando que emissão da declaração não tem custos para o condómino que a solicita para efeitos de concretização da venda do imóvel.
Ficarei a aguardar a vossa resposta antes de proceder com novas diligências.
Cumprimentos,
Carlos Pinto
19 de maio 2022
Exmo. Sr. Carlos Pinto,
Relativamente ao exposto é importante referir que este serviço, tal como mencionado no nº do artigo 1424-A é requerido pelo condómino/proprietário ao Administrador, ou seja, é um serviço a um condómino (esfera particular do mesmo) e não ao condomínio.
Embora seja um ato inerente à função do Administrador e definido na lei é algo que não tem como cliente o “condomínio”, mas sim um “condómino”, pelo que, cabe à entidade Administradora definir se cobra por este ato ou não e qual o valor, dado que, a legislação não o define.
É um serviço prestado, como tal, quem o confere, tem legitimidade em solicitar um valor como retribuição do serviço prestado (tal como previsto no art.º 1154 CC).
Efetivamente é um assunto muito recente, no entanto, consideramos que o princípio subjacente é o mesmo que se aplica na prestação de qualquer outro serviço.
SITE DA ASSOCIAÇÃO APEGAC:
HTTPS://WWW.APEGAC.COM/2022/05/07/INFORMACAO-IMPORTANTE-DECLARACAO-PARA-EFEITOS-DE-ALIENACAO-DE-FRACAO/HTTPS://WWW.APEGAC.COM/2022/05/07/INFORMACAO-IMPORTANTE-DECLARACAO-PARA-EFEITOS-DE-ALIENACAO-DE-FRACAO/
É referido: “4. Conforme já comunicamos anteriormente, entendemos que a decisão de cobrar
qualquer importância pela emissão desta declaração cabe a cada uma das empresas;”
ANPACondomínios – Associação Nacional de Profissionais de Administração de Condomínios
https://anpacondominios.pt/2022/04/14/declaracao-de-inexistencia-de-dividas/
É referido: “Por último, tem sido entendimento de diversas empresas deste setor que este serviço deve ser remunerado, assim cobrando ao beneficiário da mesma, proprietário alienante, o serviço prestado incluindo a certificação, prática com a qual a ANPACondomínios expressa a sua concordância.”
Atentamente
LDC
Relativamente ao exposto é importante referir que este serviço, tal como mencionado no nº do artigo 1424-A é requerido pelo condómino/proprietário ao Administrador, ou seja, é um serviço a um condómino (esfera particular do mesmo) e não ao condomínio.
Embora seja um ato inerente à função do Administrador e definido na lei é algo que não tem como cliente o “condomínio”, mas sim um “condómino”, pelo que, cabe à entidade Administradora definir se cobra por este ato ou não e qual o valor, dado que, a legislação não o define.
É um serviço prestado, como tal, quem o confere, tem legitimidade em solicitar um valor como retribuição do serviço prestado (tal como previsto no art.º 1154 CC).
Efetivamente é um assunto muito recente, no entanto, consideramos que o princípio subjacente é o mesmo que se aplica na prestação de qualquer outro serviço.
SITE DA ASSOCIAÇÃO APEGAC:
HTTPS://WWW.APEGAC.COM/2022/05/07/INFORMACAO-IMPORTANTE-DECLARACAO-PARA-EFEITOS-DE-ALIENACAO-DE-FRACAO/HTTPS://WWW.APEGAC.COM/2022/05/07/INFORMACAO-IMPORTANTE-DECLARACAO-PARA-EFEITOS-DE-ALIENACAO-DE-FRACAO/
É referido: “4. Conforme já comunicamos anteriormente, entendemos que a decisão de cobrar
qualquer importância pela emissão desta declaração cabe a cada uma das empresas;”
ANPACondomínios – Associação Nacional de Profissionais de Administração de Condomínios
https://anpacondominios.pt/2022/04/14/declaracao-de-inexistencia-de-dividas/
É referido: “Por último, tem sido entendimento de diversas empresas deste setor que este serviço deve ser remunerado, assim cobrando ao beneficiário da mesma, proprietário alienante, o serviço prestado incluindo a certificação, prática com a qual a ANPACondomínios expressa a sua concordância.”
Atentamente
LDC
23 de maio 2022
Não concordo com a justificação que a LDC apresenta, pelo seguinte:
Apesar da declaração ser solicitado pelo condómino que para que possa realizar a venda, tal é necessário para que possa garantir que não foi deixada dividas por pagar ao condomínio e como tal poderá ser encarado como um serviço de garantia prestado não apenas ao condómino que está a vender mas a todo o condomínio.
Todo o condomínio tem através deste processo a garantia prestada pela sua administração dos pagamentos (quotas passadas e obras aprovadas), independentemente das mudanças dos condóminos por razão de compra/venda.
Deste modo, sendo um serviço prestado ao condomínio e que faz parte das suas atribuições não será legitimo que o faça cobrar à parte.
Apesar da declaração ser solicitado pelo condómino que para que possa realizar a venda, tal é necessário para que possa garantir que não foi deixada dividas por pagar ao condomínio e como tal poderá ser encarado como um serviço de garantia prestado não apenas ao condómino que está a vender mas a todo o condomínio.
Todo o condomínio tem através deste processo a garantia prestada pela sua administração dos pagamentos (quotas passadas e obras aprovadas), independentemente das mudanças dos condóminos por razão de compra/venda.
Deste modo, sendo um serviço prestado ao condomínio e que faz parte das suas atribuições não será legitimo que o faça cobrar à parte.
23 de maio 2022
Exmo. Sr. Carlos Pinto,
Relativamente ao exposto, cabe a cada entidade definir se cobra o serviço ou não, tal como explicado anteriormente.
Atentamente,
LDC
Relativamente ao exposto, cabe a cada entidade definir se cobra o serviço ou não, tal como explicado anteriormente.
Atentamente,
LDC
23 de maio 2022
Exmo. Sr. Carlos Pinto,
Relativamente ao exposto, cabe a cada entidade definir se cobra o serviço ou não, tal como explicado anteriormente.
Atentamente,
LDC
Relativamente ao exposto, cabe a cada entidade definir se cobra o serviço ou não, tal como explicado anteriormente.
Atentamente,
LDC
Carlos Pinto avaliou a marca
8 de junho 2022
Não fiquei satisfeito com a resposta da Loja do Condomínio, uma vez que a resposta, ao final de várias trocas de argumentações, resumiu-se a delegar a responsabilidade às casas franchisadas invés de assumir a decisão lógica de que a LDC deixe de cobrar a Emissão de declaração de não dívida do condómino para efeitos de alienação da fração.
Voltaria a fazer negócio? Não
5/10
Comentários
Reclamações semelhantes
O Sr. Carlos Pinto têm toda a razão , um pormenor importante , se a legislação mudou e "obriga" os administradores a terem mais responsabilidades , quando muitas das vezes não o têm .... (muitas vezes os condomínios são vigarizados pelas gestões ) também ficou claro na nova legislação , que o administrador é obrigado semestralmente a dar informações pertinentes de casos pendentes , será que também vão cobrar um adicional a esse trabalho ?
Outra questão Sr. Carlos a dita loja informou os condomínios por carta registada , e-mail ou a forma designada em AG das novas regras e que inclusive as mesmas teriam custos adicionais em caso necessário? Primeiro caberia à assembleia geral decidir neste tipo de casos dado que o singular se torna o plural , visto que o mesmo é uma proteção do todo em detrimento do singular , visto que anteriormente vendiam-se as casas com as dividas e por regra que ficava prejudicado era os condóminos.
Assim sendo não cabe ao Administrador da Loja dizer que o Pagamento é singular , cabe ao Administrador da Loja , informar todos os proprietários das alterações o que se pretende fazer com eles e posteriormente serem colocadas em prática , o mais importante disto tudo , será que a dita loja têm um preçário valido onde está contemplado esse valor ? Se não tiver o Sr. Carlos têm o direito de ser restituído do mesmo , assim como terá todo o direito em reclamar se pagar algo do qual não foi informado , dado que a presente lei entrou em vigor a 10 de abril do presente ano .
Outra Senhor Carlos , se não tiver nada disto e estiver consciente do que diz e acha ser a verdade , eu recorria aos Julgados de Paz , Pode ganhar e se perder , apenas será perde alguns euros uma lição de consciência a esse indivíduos, porque se nada for feito , qualquer dia pedem 100,00 por uma declaração ..... Como é possível estar acontecer isto , se for necessário uma declaração do mesmo tipo da SEG e Finanças pela a net é a custo Zero !
As lojas de condomínio vão ser os antigos patos bravos da sociedade !!!
Boa tarde, actualmente, na loja LDC do Cacém, estão a cobrar €28 + IVA por uma declaração que solicitei.
Sinceramente, vou buscá-la pessoalmente à loja e apresentar a minha reclamação por escrito.
Não aconselho a gestão do condomínio pela LDC e, seguramente, se continuasse a ser proprietário da fracção, na próxima reunião, saltavam fora.
Abraço e bem haja!
Sinceramente,falam pessoas que não sabem com certeza o que é ter funções de administração,cada caso é um caso,mas claro que quando é solicitado trabalhos por parte de um dos condóminos, é claro que à custos, que têm que ser pagos pelos próprios, o condomínio não tem que pagar documentação que digam respeito à própria fracção.
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