Loja do Condomínio
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Loja do Condomínio - incumprimento de obrigações

Resolvida
Pedro Sampaio
Pedro Sampaio apresentou a reclamação
24 de julho 2017

Apresento a minha reclamação pelo incumprimento das obrigações da “loja do Condomínio Ribas & Ribas, Lda.” designada LDC Lamego Ribas & Ribas, Lda. Praça Dr. Fernando Amaral, Edf. Ribeirinho, Loja 6, Lamego 5100-201 Lamego. Desde 2007 que sempre cumpri com as minha obrigações para com a administração do condomínio, independentemente das administrações na rua dos Combatentes, Sita Quinta da Calçada com a entrada 3 e 1.º frente. Após a LDC tomar posse, nunca foi realizada nenhum assembleia, nunca foi prestada qualquer conta, nunca mostraram abertura nem interesse para com os condóminos, talvez por ser o único morador,tirando recentemente um outro apartamento que foi adquirido por um morador habitual, pois os outros apartamentos são de emigrantes, pessoas que não habitam durante grande parte do ano.
A única tarefa que faziam era realizar as limpezas semanais. Solicitei por várias vezes a convocatória de Assembleia de Condóminos e que fossem reveladas as contas, contudo sempre se mostraram indisponíveis. Indignado pela privação do elevador e por vários outros serviços inerentes à gestão de condomínio, questionei a LDC que me informou existir 3 condóminos em situação de divida, foi então que após muita insistência conseguimos uma reunião com a dita LDC, informaram que para regularizar tudo teríamos que pagar uma cota extra no mês de Dezembro,cota essa que serviria para colocar uma açao em tribunal aos 3 condóminos faltosos, no entanto tal não veio a suceder e passados uns meses enviaram carta a todos os condóminos a informar a cessação unilateral do contrato de prestação de serviços, indicando uma exorbitante verba a liquidar por parte dos condóminos em geral. Não se entende como é possível em 12 condóminos e apenas 3 incumpridores e o dinheiro não chegar para pagar as dívidas. Lembro que esta situação foi protelada pela própria LDC, pois é da sua competência recorrer judicialmente para fazer valer as obrigações dos condóminos em falta, mas como não exerceu essa opção, neste momento alguns dos condóminos em falta poderão ter parte da dívida prescrita no tempo, e sendo eu um condómino que sempre pagou e comprova, sinto-me lesado, além disso sinto-me enganado porque em 2014 foi pedido o pagamento de uma quota extra que seria para pagar custas judiciais para abertura de processo contra os faltosos, contudo a LDC nunca processou ninguém e eu pergunto, o que foi feito ao valor pago extraordinariamente? Desde maio de 2016 que não temos qualquer serviço, estamos sem limpeza, sem luz, sem água e sem elevador. Por fim reafirmo que a independentemente dos condóminos faltosos toda esta situação foi gerada pela falta de zelo na gestão do condomínio, deixando dívidas e lesando todos os condomínios, simplesmente porque não cumpriu a obrigação de executar as dívidas existentes!

Data de ocorrência: 24 de julho 2017
Loja do Condomínio
4 de agosto 2017
Ex.mo Sr. Pedro Sampaio,

No seguimento do exposto e após resposta da loja datada de 26/07/2017 (em anexo), vimos por este meio transcrever a mesma:

"Ex.mo Senhor Pedro Sampaio,
Acusamos a recepção da sua reclamação, que mereceu a nossa melhor atenção. Tal como sabe, já não efectuamos a administração deste edifício desde Maio de 2016. No entanto, passamos a responder à reclamação ora efectuada, apesar de não compreendermos o atraso temporal da mesma.

1. A Loja do Condomínio de Lamego - Ribas & Ribas, Lda foi administradora do referido edifício entre Setembro de 2009 e Abril de 2016.
2. A empresa Ribas & Ribas, Lda, procedeu a resolução da prestação de serviços ao condomínio com justa causa, devido ao incumprimento da divida do condomínio perante a empresa, que na data ascendia a um montante de 5 227.50€. Esta rescisão teve efeitos a partir de 1 de Maio de 2016.
3. Quando a Ribas & Ribas, Lda. iniciou a administração do edifício referido, existia já uma divida no valor de 1 281.29€ à empresa de Manutenção de elevadores Schindler SA. O que demonstra desde logo a fragilidade financeira do condomínio.
4. Apesar de ter sido renegociado o respectivo contrato de manutenção, que era inicialmente de 112.76€ por mês, passando a ser de 60€ mensais, e de ter sido igualmente acordado verbalmente com o representante da Shindler efectuar o pagamento da divida anterior de forma faseada, nunca foi possível liquidar de forma correta o acordo com a Schindler dado que os pagamentos das quotas mensais nunca foram efectuados de forma regular.
5. A 21/9/2010 reuniu a Assembleia de Condóminos do referido edifício, tendo sido aprovadas pelos condóminos presentes as contas apresentadas, bem como as dívidas de condóminos, no valor global e total de 844.33€, e as dividas do condomínio a fornecedores, que à data, ascendiam ao valor de 850.05€ à Ribas & Ribas, Lda. – Loja do Condomínio de Lamego – pela prestação dos serviços de Abril a Setembro de 2010, e à empresa de Manutenção do Elevador Schindler o montante de 2 098.88€. Foi ainda deliberado recorrer às vias judiciais para cobrança dos valores em divida dos condóminos faltosos. (Acta nº2)
6. Aos 30 dias de Setembro de 2011, foi convocada a Assembleia de Condóminos, para a aprovação das contas, não tendo a mesma reunido por falta de Quórum suficiente.
7. Aos 3 dias de Dezembro de 2012, foi novamente convocada a Assembleia de Condóminos, para a aprovação das contas, não tendo a mesma reunido por falta de Quórum suficiente.
8. Face à dificuldade em reunir Quórum nas Assembleias, e face à consequente falta de aprovação de contas e respectivas dividas de condóminos, que naquela data ascendiam a 3879.77€, tornou-se extremamente difícil para a Administração do Condomínio cumprir com os pagamentos a fornecedores, nomeadamente, à Schindler, que à data tinham um valor em divida de 4 598.39€, e à Ribas & Ribas, Lda. – Loja do Condomínio de Lamego, o valor de 1 916.75€. Dada a não existência de quórum para tomada de deliberações não foi igualmente possível proceder ao pedido de pagamento das dividas a fornecedores, através de quota extra, ainda que de forma faseada.
9. Face ao exposto, a Schindler procedeu à rescisão, por justa causa, do contrato de Manutenção do elevador em Julho de 2013, ficando o elevador desligado desde essa altura.
10. Informamos ainda que que foi intentado processo judicial contra os condóminos faltosos, Proc nº PE 600/12.6 TBPRG – 2º Juízo, que resultou no pagamento de uma pequena parte da divida e que foi utilizada para abater às dividas a fornecedores.
11. Devido ao fato de a maioria dos condóminos se encontrar a residir no estrangeiro, foi convocada nova Assembleia de Condóminos para o dia 11/12/2013, da qual foi lavrada a acta nº 5, tendo sido na mesma apresentadas e aprovadas as contas do condomínio e respectivas dívidas de condóminos e do condomínio a fornecedores. Ascendendo no 1º caso ao montante de 5 135.22€, e no 2º caso a 8 109.63€.
12. Para resolver a questão do elevador e para poder ser reposto o seu funcionamento, foi efectuada uma renegociação entre a Administração e a Schindler um pagamento inicial de 10% da divida, para que fosse possível proceder à ligação do elevador. Para cumprir este acordo, foi deliberado pela unanimidade dos condóminos presentes proceder à emissão de uma quota-extra, no valor total de 600€, cabendo ao reclamante o valor individual de 38.06€.
13. Dado que nem todos os condóminos procederam ao pagamento da referida quota-extra, não foi possível a esta administração cumprir com o pagamento inicial à Schindler, mantendo-se o elevador parado.
14. Perante esta situação, não restava outra alternativa à Ribas & Ribas, Lda, senão proceder à rescisão do contrato com o Condominio, por justa causa, devido à comprovada falta de pagamento dos seus serviços, o que aconteceu em Maio de 2016.
15. Perante o exposto pelo reclamante passamos a tecer os seguintes comentários:
a) No momento da rescisão do contrato em Maio de 2016, o reclamante tinha por liquidar ao condomínio o valor de 166.48€, relativo às quotas de Novembro de 2015 a Maio de 2016, tal como copia da conta corrente em anexo.
b) É totalmente falso que nunca tenha sido realizada qualquer assembleia de condóminos, tal como aqui explanado e retratado nas Actas nº 1 a 5, que junto anexamos.
c) Não temos qualquer conhecimento formal de solicitações de marcação de assembleias por parte do reclamante.
d) Relativamente à quota-extra que o reclamante refere, não foi a mesma emitida com o fim de suportar custas de eventuais processos judiciais, mas sim para cumprir com uma parte de um novo acordo com a Schindler com o objectivo de colocar o elevador em funcionamento. De resto, foi a mesma decidida e aprovada em Assembleia de Condóminos, devidamente reflectida na Acta nº5, destinando-se ao pagamento da divida à empresa de manutenção do elevador, e não a suportar quaisquer custas jurídicas como afirmado na reclamação.
e) De facto, uma das funções do Administrador do Condomínio é cobrar os valores das quotas em divida dos condóminos, no entanto, para tal é necessário que existam dois pressupostos: Existir titulo executivo, que no caso dos condomínios é a Acta das Assembleias, na qual são aprovadas as dividas dos condóminos; e existir fundo de maneio na conta do condomínio para suportar os custos dos valores iniciais das acções. De tudo aqui o exposto, compreende-se facilmente que estes dois requisitos não eram cumpridos, dado que por um lado não existia quórum nas Assembleias, e portanto, não existia titulo executivo, e pelo outro, o valor de quotas pagas mensalmente era de tal forma reduzido, que não permitia suportar as despesas das custas judiciais. Nessa acta, foi ainda deliberado recorrer às vias judiciais para cobrar os valores em divida por parte dos condóminos, no entanto, tal não se revelou possível, dado que o condomínio teria de suportar inicialmente cerca de 1 290.00€ para intentar os processos, e nunca foi possível reunir esse valor.
f) Somos totalmente alheios ao facto de o condómino em questão continuar, após mais de doze meses, sem serviços nas partes comuns, dado que deverão ser os próprios condóminos a eleger uma administração e proceder aos pagamentos das despesas dos espaços comuns.


Em suma, não percebemos esta reclamação, dado que sempre cumprimos as nossas obrigações enquanto administradores do condomínio supracitado, nomeadamente, a realização de convocatórias e assembleias de condóminos, emissão e cobrança das quotas dos condóminos, pagamento das despesas correntes, embora de acordo com a disponibilidade financeira do mesmo, de acordo com o já explicado anteriormente, bem como representamos o condomínio perante as autoridades administrativas e competentes. Obviamente até ao momento, em que comprovadamente, a falta de condições financeiras nos impediu de continuar a administrar o edifício, e a resolver o contrato por justa causa, devido à falta de pagamento de quotas dos condóminos. Informamos ainda que o Condomínio sito na Rua da Calçada Entrada 3, em Santa Marta de Penaguião, tem por liquidar à Loja do Condominio de Lamego – Ribas & Ribas, Lda, o valor de 5 227.50€ relativo à prestação de serviços dos meses de Novembro de 2013 a Abril de 2016."


Qualquer questão adicional, por favor, disponha.

Atentamente
LDC
Loja do Condomínio
18 de janeiro 2021
Exmo/a. Sr/a.

Uma vez mais agradecemos a sua mensagem.

No seguimento da situação apresentada, consideramos que a mesma já se encontra solucionada, contudo, caso tenha alguma dúvida não hesite em contactar-nos novamente.

Atentamente
LDC.
Esta reclamação foi considerada resolvida pela marca, e aceite pelo utilizador
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