Loja do Condomínio - Mau serviço prestado

Ex.mo Senhor Pedro Sampaio,

Com o objectivo de concluir este assunto transcrevemos a clarificação da loja de Lamego (clarificação esta que lhe foi enviada por e-mail):

"1. A Loja do Condomínio de Lamego - Ribas & Ribas, Lda foi administradora do referido edifício entre Setembro de 2009 e Abril de 2016.

2. A empresa Ribas & Ribas, Lda, procedeu a resolução da prestação de serviços ao condomínio com justa causa, devido ao incumprimento da divida do condomínio perante a empresa, que na data ascendia a um montante de 5 227.50€. Esta rescisão teve efeitos a partir de 1 de Maio de 2016.

R: De acordo com este ponto, a situação da existência de incumpridores, apenas se verifica porque a “Loja do Condomínio de Lamego” não procedeu a execução das dívidas, e se mesmo assim se verificasse o incumprimento poderia, através do tribunal ser penhorado o imóvel até que os incumpridores regularizassem a situação das dívidas.

Tal como já informado anteriormente, a Administração do Condominio exerce apenas funções executivas das deliberações da Assembleia de Condominos. Assim, a LDC Lamego só poderia avançar judicialmente contra os condóminos incumpridores com a devida autorização expressa da Assembleia de Condominos.


3. Quando a Ribas & Ribas, Lda. iniciou a administração do edifício referido, existia já uma divida no valor de 1 281.29€ à empresa de Manutenção de elevadores Schindler SA. O que demonstra desde logo a fragilidade financeira do condomínio.
R: No momento em que a empresa Ribas & Ribas iniciou as suas funções, e verificou a existência de dívidas, deveria proceder imediatamente a regularização destas dívidas, convocar em assembleia os condomínios e apresentar as contas.

Estas contas foram apresentadas à Ribas & Ribas, Lda logo na primeira assembleia de condóminos quem foi assumida a administração. Apesar de ter sido decidido intentar acção contra os condóminos incumpridores, tal não se revelou possível porque nunca existiu saldo suficiente em conta para suportar os custos iniciais da Acção, tais como custas judiciais e honorários dos advogados. Ainda assi, foi intentada uma acção, tal como já informado anteriormente.


4. Apesar de ter sido renegociado o respectivo contrato de manutenção, que era inicialmente de 112.76€ por mês, passando a ser de 60€ mensais, e de ter sido igualmente acordado verbalmente com o representante da Shindler efectuar o pagamento da divida anterior de forma faseada, nunca foi possível liquidar de forma correta o acordo com a Schindler dado que os pagamentos das quotas mensais nunca foram efectuados de forma regular.
R: A renegociação que é referida no ponto 4, foi feita sem conhecimento nem aceitação da Assembleia de condóminos, no entanto, a “Loja do Condomínio de Lamego” afirma que “…nunca foi possível liquidar de forma correta o acordo com a Schindler dado que os pagamentos das quotas mensais nunca foram efectuados de forma regular”, neste sentido contatou-se que a “Loja do Condomínio de Lamego - Ribas & Ribas, Lda” nada fez para resolver esta situação de incumprimento de apenas 3 ou 4 condóminos.

A renegociação foi efectuada no âmbito das funções do Administrador do Condomínio, e efectuada no interesse do condomínio e dos condóminos, caso contrario a dívida à Schindler seria ainda superior.

5. A 21/9/2010 reuniu a Assembleia de Condóminos do referido edifício, tendo sido aprovadas pelos condóminos presentes as contas apresentadas, bem como as dívidas de condóminos, no valor global e total de 844.33€, e as dividas do condomínio a fornecedores, que à data, ascendiam ao valor de 850.05€ à Ribas & Ribas, Lda. – Loja do Condomínio de Lamego – pela prestação dos serviços de Abril a Setembro de 2010, e à empresa de Manutenção do Elevador Schindler o montante de 2 098.88€. Foi ainda deliberado recorrer às vias judiciais para cobrança dos valores em divida dos condóminos faltosos. (Acta nº2)
R: É referido neste ponto que em 21/9/2010, foi aprovado pelos condóminos presentes as contas, como se verifica, apenas esteve presente um condómino, sendo o único subscritor da ata, e neste caso não estão reunidas as condições de aprovação, pelas seguintes razões:
1-Não foi efetuada nenhuma convocatória, quer por carta registada ou pela afixação de Edital.
2-Devido à falta de n.º suficiente de condóminos, não foi reagendada nova data.
3-Os Condóminos não foram notificados da existência de nova data para assembleia, pelo que não foi possibilitada a hipótese de se fazerem representar.
4-os condóminos, após uma suposta aprovação dos assuntos em Assembleia, têm o direito de, receber em sua morada uma carta registada dos assuntos que foram aprovados em assembleia através de uma cópia da Ata, o que nunca aconteceu, tendo sido negado o direito de contestação, e, nesse sentido a validade dos assuntos aprovados perde eficácia.


A convocatória foi enviada cumprindo todos os requisitos legais, bem como o envio da respectiva acta, que cumpriu os mesmos requisitos. A assembleia reunião com a presença de três fracções que totalizavam ¼ do quórum legal exigido em segunda convocatoria, apesar disso, os condóminos ausentes tiveram oportunidade de se pronunciar face à acta recebida, o que nunca aconteceu, encontrando-se todos os prazos largamente ultrapassados.

6. Aos 30 dias de Setembro de 2011, foi convocada a Assembleia de Condóminos, para a aprovação das contas, não tendo a mesma reunido por falta de Quórum suficiente.
R: Se neste ponto não se verificou quórum suficiente, como foi possível verificar quórum no ponto anterior, (ponto 5) referente a uma suposta Assembleia datada 21/9/2010?

Nesta data não esteve presente nenhum condómino, tal como as actas referem.


7. Aos 3 dias de Dezembro de 2012, foi novamente convocada a Assembleia de Condóminos, para a aprovação das contas, não tendo a mesma reunido por falta de Quórum suficiente.

8. Face à dificuldade em reunir Quórum nas Assembleias, e face à consequente falta de aprovação de contas e respectivas dividas de condóminos, que naquela data ascendiam a 3879.77€, tornou-se extremamente difícil para a Administração do Condomínio cumprir com os pagamentos a fornecedores, nomeadamente, à Schindler, que à data tinham um valor em divida de 4 598.39€, e à Ribas & Ribas, Lda. – Loja do Condomínio de Lamego, o valor de 1 916.75€. Dada a não existência de quórum para tomada de deliberações não foi igualmente possível proceder ao pedido de pagamento das dividas a fornecedores, através de quota extra, ainda que de forma faseada.
R aos pontos 7 e 8: Numa situação de insistente falta de quórum, deveria a empresa gestora do Condomínio, comunicar, recorrer aos “Julgados de Paz”, “Tribunal Arbitral do Imobiliário”, ou Solicitador, a fim de reunir as condições necessárias.

A presença ou representação nas Assembleias de Condóminos é responsabilidade e obrigação dos respectivos condóminos.

9. Face ao exposto, a Schindler procedeu à rescisão, por justa causa, do contrato de Manutenção do elevador em Julho de 2013, ficando o elevador desligado desde essa altura.
R: desde o momento que é desligado o elevador deve ser dado conhecimento à autoridade com capacidade de fiscalizar a segurança deste episódio, neste caso o Município para acionar os devidos meios.

Tal foi de facto efectuado.

10. Informamos ainda que que foi intentado processo judicial contra os condóminos faltosos, Proc nº PE 600/12.6 TBPRG – 2º Juízo, que resultou no pagamento de uma pequena parte da divida e que foi utilizada para abater às dividas a fornecedores.
R: Não foram dada quais quer informações sobre os processos, nem tornado publico em Assembleia de Condóminos o que ficou deliberado pelo Tribunal.

Já explicado anteriormente.

11. Devido ao fato de a maioria dos condóminos se encontrar a residir no estrangeiro, foi convocada nova Assembleia de Condóminos para o dia 11/12/2013, da qual foi lavrada a acta nº 5, tendo sido na mesma apresentadas e aprovadas as contas do condomínio e respectivas dívidas de condóminos e do condomínio a fornecedores. Ascendendo no 1º caso ao montante de 5 135.22€, e no 2º caso a 8 109.63€.
R: Não foram notificados os Condóminos para a Assembleia, nem foram enviadas as cópias das atas aprovadas, com os assuntos discutidos e por conseguinte não foi permitida a impugnação ou não da mesma.

A convocatória foi enviada cumprindo todos os requisitos legais, bem como o envio da respectiva acta, que cumpriu os mesmos requisitos.

12. Para resolver a questão do elevador e para poder ser reposto o seu funcionamento, foi efectuada uma renegociação entre a Administração e a Schindler um pagamento inicial de 10% da divida, para que fosse possível proceder à ligação do elevador. Para cumprir este acordo, foi deliberado pela unanimidade dos condóminos presentes proceder à emissão de uma quota-extra, no valor total de 600€, cabendo ao reclamante o valor individual de 38.06€.
R: Neste ponto, refere que foi aprovada por unanimidade sem identificar quem foram os presentes, pelo que ninguém foi notificado pela existência de Assembleia, nem disponibilizada a cópia da ata e os assuntos aprovados.

Os presentes encontram-se identificados na lista de presenças. A cópia da acta foi enviada por carta registada com aviso de recepção para os condóminos ausentes e colocada cópia na caixa do correio dos condóminos presentes.


13. Dado que nem todos os condóminos procederam ao pagamento da referida quota-extra, não foi possível a esta administração cumprir com o pagamento inicial à Schindler, mantendo-se o elevador parado.
R: O pagamento da quota extra foi informado que séria para pagar custas com os processos em tribunal contra os faltosos.

Tal como explicito na acta respectiva, a quota-extra foi aprovada para o pagamento de um montante inicial à Schindler com a finalidade de recolocar o elevador em funcionamento.

14. Perante esta situação, não restava outra alternativa à Ribas & Ribas, Lda, senão proceder à rescisão do contrato com o Condominio, por justa causa, devido à comprovada falta de pagamento dos seus serviços, o que aconteceu em Maio de 2016.
R: Em resposta à Rescisão por suposta “justa causa”, e, a tudo que vem depois no ponto 15 e a suas alíneas, lembro que estão em “causa” os montantes que foram pagos pela maioria dos condóminos e que não se compactua com toda esta situação, uma vez que os cumpridores eram em número muito superior aos infratores, contudo quando se verificou o incumprimento de alguns dos Condóminos, deveriam ter acionado os mecanismos legais, o que não o fizeram, havendo neste momento montantes que prescreveram. Por fim lembro a “frágil” legitimidade, por falta de reconhecimento dos condóminos, uma vez que nunca foram propostos a votação em nenhuma Assembleia.

Já devidamente explicado na resposta anterior, datada de 26/7/2017.


15. Perante o exposto pelo reclamante passamos a tecer os seguintes comentários:
a) No momento da rescisão do contrato em Maio de 2016, o reclamante tinha por liquidar ao condomínio o valor de 166.48€, relativo às quotas de Novembro de 2015 a Maio de 2016, tal como copia da conta corrente em anexo.
b) É totalmente falso que nunca tenha sido realizada qualquer assembleia de condóminos, tal como aqui explanado e retratado nas Actas nº 1 a 5, que junto anexamos.
c) Não temos qualquer conhecimento formal de solicitações de marcação de assembleias por parte do reclamante.
d) Relativamente à quota-extra que o reclamante refere, não foi a mesma emitida com o fim de suportar custas de eventuais processos judiciais, mas sim para cumprir com uma parte de um novo acordo com a Schindler com o objectivo de colocar o elevador em funcionamento. De resto, foi a mesma decidida e aprovada em Assembleia de Condóminos, devidamente reflectida na Acta nº5, destinando-se ao pagamento da divida à empresa de manutenção do elevador, e não a suportar quaisquer custas jurídicas como afirmado na reclamação.
e) De facto, uma das funções do Administrador do Condomínio é cobrar os valores das quotas em divida dos condóminos, no entanto, para tal é necessário que existam dois pressupostos: Existir titulo executivo, que no caso dos condomínios é a Acta das Assembleias, na qual são aprovadas as dividas dos condóminos; e existir fundo de maneio na conta do condomínio para suportar os custos dos valores iniciais das acções. De tudo aqui o exposto, compreende-se facilmente que estes dois requisitos não eram cumpridos, dado que por um lado não existia quórum nas Assembleias, e portanto, não existia titulo executivo, e pelo outro, o valor de quotas pagas mensalmente era de tal forma reduzido, que não permitia suportar as despesas das custas judiciais. Nessa acta, foi ainda deliberado recorrer às vias judiciais para cobrar os valores em divida por parte dos condóminos, no entanto, tal não se revelou possível, dado que o condomínio teria de suportar inicialmente cerca de 1 290.00€ para intentar os processos, e nunca foi possível reunir esse valor.
f) Somos totalmente alheios ao facto de o condómino em questão continuar, após mais de doze meses, sem serviços nas partes comuns, dado que deverão ser os próprios condóminos a eleger uma administração e proceder aos pagamentos das despesas dos espaços comuns.


Em suma, não percebemos esta reclamação, dado que sempre cumprimos as nossas obrigações enquanto administradores do condomínio supracitado, nomeadamente, a realização de convocatórias e assembleias de condóminos, emissão e cobrança das quotas dos condóminos, pagamento das despesas correntes, embora de acordo com a disponibilidade financeira do mesmo, de acordo com o já explicado anteriormente, bem como representamos o condomínio perante as autoridades administrativas e competentes. Obviamente até ao momento, em que comprovadamente, a falta de condições financeiras nos impediu de continuar a administrar o edifício, e a resolver o contrato por justa causa, devido à falta de pagamento de quotas dos condóminos. Informamos ainda que o Condomínio sito na Rua da Calçada Entrada 3, em Santa Marta de Penaguião, tem por liquidar à Loja do Condominio de Lamego – Ribas & Ribas, Lda, o valor de 5 227.50€ relativo à prestação de serviços dos meses de Novembro de 2013 a Abril de 2016.


Resta-nos informar que A empresa Ribas & Ribas, Lda, procedeu a resolução da prestação de serviços ao condomínio com justa causa, devido ao incumprimento do pagamento dos serviços prestados, pela mesma, e cuja divida do condomínio perante a empresa na data ascendia a um montante de 5 227.50€. Esta rescisão teve efeitos a partir de 1 de Maio de 2016. Mais informamos que corre processo judicial de cobrança destes valores no tribunal de Peso da Régua/Chaves, com o seguinte numero 1491/17.6YIPRT - 611/17.5T8CHV."

Atentamente
LDC

Exmo/a. Sr/a.

Uma vez mais agradecemos a sua mensagem.

No seguimento da situação apresentada, consideramos que a mesma já se encontra solucionada, contudo, caso tenha alguma dúvida não hesite em contactar-nos novamente.

Atentamente
LDC.