GPC Portugal - Irregularidades e incumprimento de normativos legais cometidos pela gpc-gestão de propriedades e condomínios

GPC da Póvoa de Santa iria.
.1 - Aumento de custos da Administração e Limpeza não autorizados.
Contrato celebrado em meados de 2020, sem qualquer cláusula de actualização automática, estipula o custo anual da Administração em € 516.60 e limpeza (efectuada pela GPC) em € 738, ambos com IVA incluído. Só que, sem nunca ter obtido autorização da assembleia de condóminos, sem tão pouco, alguma vez, ter falado no assunto, em 2021 cobrou-se de € 520 e 742,72, respectivamente, e em 2022 de € 537 e 767,52.
Assim, discretamente, sem qualquer autorização para tal, embolsou indevidamente € 58,48, exigindo-se que proceda ao competente estorno ao condomínio (Vide anexo 1);

.2- Não realização da Assembleia de Condóminos em 2022.
Determina a Lei a realização da Assembleia de Condóminos anualmente, fixando, até, o prazo para tal, contudo a GPC não emitiu qualquer convocatória para a Assembleia a realizar em 2022.
Na Assembleia de 2023, questionado sobre as razões de tal incumprimento legal, informou ter estado doente. Como não esteve doente o ano inteiro, realizou assembleias nos condomínios conhecidos que administrava, até realizou assembleia extraordinária, voltei à carga, sem sucesso, já que quando é questionado nada esclarece, assume postura desrespeitosa, ofensiva e agressiva para com a pessoa que o confronta.
Consequentemente, exige-se doravante, o cumprimento da lei e que passe a emitir, anualmente, convocatórias para a assembleia de condóminos;

.3- Insuficiência de documentação para verificação da correcção das contas anuais.
Além de uns cêntimos oriundos de juros de conta bancária, a restante receita deste condomínio advém exclusivamente da comparticipação dos condóminos, pelo que se torna absolutamente necessário o fornecimento do mapa de pagamentos de quotas para aferir correctamente da receita.
No contrato celebrado consta, no número 2, a), a obrigatoriedade da GPC elaborar mapas de pagamentos de quotas dos condóminos, contudo, apenas foi conhecido um único mapa mensal em 2021, mas, como apresentava muitos erros, só esteve disponível umas horas e nunca mais a GPC apresentou qualquer outro.

Não é possível verificar da correcção das contas anuais que a GPC nos apresenta sem o mapa anual de pagamentos de quotas, do extracto do saldo da conta à ordem, da conta a prazo e do fundo de maneio, à data de 31 de Dezembro, pelo que, novamente, se exige que passe a fornecer estes documentos antes da assembleia anual (Vide anexo 2);

.4–Contas erradas e contabilidade incompreensível.
Noutros tempos foi deliberado em assembleia que as fracções não habitadas pagariam apenas 50% da quota. Era o caso da cave esquerda que passou a estar habitada em Abril de 2021. Assim, pagaria €12,50 no primeiro trimestre e de Abril (inclusive) em diante passaria a pagar € 25. Os condóminos em causa, como a maioria, fazem o pagamento mensalmente. Ora, nada mais simples! Havia que contabilizar, nas receitas, €12.50 nos três primeiros meses e nos restantes nove meses €25. Como se vê, nada mais há a fazer, nada mais há a cobrar, nada há estornar, até uma criança faria isto correctamente.

Surpreendentemente, nas contas de 2021 apresentadas em 2023, nas despesas, em 31 Março aparece um pagamento realizado pelo condomínio aos condóminos da referida fracção de €112.50, com o descritivo “C/V E Acerto 4/21 a 12/21”. Ora, nada havia a acertar, nada lhes era devido e nada lhes foi pago, estamos, portanto, perante um erro grosseiro. Aumentando contabilística e incorrectamente o passivo em mais €112,50, as contas não poderiam, de forma alguma, bater certas e foram “ajeitadas”, complicando o balancete para ninguém as entender, na esperança de ficar incólume.

Como se referiu, as únicas receitas do condomínio são as comparticipações dos condóminos e uns cêntimos de juros da conta a prazo e esses são, realmente, os únicos itens que deveriam ser levados ao balancete na coluna RECEITAS. Além desses aprece lá “QE Remanescente de Quota € 100” (que não se sabe o que é nem donde veio), “Adiantamentos Recebidos € 412,50” (que não se sabe o que é, de onde vieram e a que são devidos). Mas, mais, nas receitas coloca a débito (- negativo) algo inexplicável a que designa “Créditos e adiantamentos aplicados -437,50€”.

Questionado sobre tudo isto, como não gosta de pessoas que vêem, analisam e questionam, nada explicou e o que se ouviu foram insultos, ofensas à minha pessoa, atemorizando assim os presentes e acabou por nada esclarecer sobre o conteúdo, proveniência, nem o erro do pagamento à condómina (que não foi realizado), nada foi capaz de assumir ou esclarecer, apenas optou por ofensas e hostilização a quem o questionava.

Assim, não olvidando que é um mero prestador de serviços, que é pago para executar correctamente as tarefas contratadas, e como tal tem OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES, exige-se que, doravante, com civismo, urbanidade e respeito, assuma as suas responsabilidades e dê as explicações que lhe compete dar a quem lhas solicite (Vide anexo 3);

.5 – Negação de consulta de documentos referidos e contabilizados nas Despesas.
De acordo com a Lei e com o Regulamento do Condomínio qualquer condómino pode ter acesso a documentos respeitantes ao condomínio. Solicitei, na Assembleia do passado mês de Fevereiro, acesso a três tipos de documentos de despesa para verificação da sua legalidade e confirmar o IVA que nos é cobrado, dado que a situação não parecia nada clara. De maus modos e agressivamente negou o acesso. Insisti que era meu direito a consulta e sua obrigação exibir os documentos solicitados.

Acabou, tipo escapatória, apesar de ter os documentos ali, por impor que teria que os solicitar por escrito para o escritório, bem sabendo que estava a violar os meus direitos e o regulamento do condomínio.

Porque queria mesmo verificar a situação dos documentos e para o pôr novamente à prova, enviei para o escritório daquele carta registada com A/R.

Estranhamente a carta ficou a aguardar levantamento nas Estação dos Correios. Como era manobra para se furtar ao seu recebimento, enviei outra carta, mas com registo simples, que o distribuidor postal deixaria no escritório como se fosse correspondência simples, mas certificaria a que horas e em que dia tinha deixado a correspondência.

Como já era esperado, numa total demonstração de falta de profissionalismo e de carácter, a carta foi recusada pela GPC. Dessa forma só aprofundou as suspeitas de que o IVA não estará a ser correctamente tratado (Vide anexo 4).

Consequentemente, mais uma vez, solicita-se o envio urgentemente dos seguintes documentos:
- Facturas a que se reportam os pagamentos de 12/Nov/2021, à Magnitude Singular, Lda;
- Facturas referentes à limpeza deste Condomínio, emitida 26/10/2022 (paga a 27/10) e, ainda, a emitida a 26/12/2022 (paga a 27/12) e;
- Facturas referentes à avença paga por este Condomínio à GPC de 26/10/2022 (paga a 27/10) e, ainda, a emitida a 26/11/2022 (paga a 27/11).

.6 – Actas incorrectamente lavradas desrespeitando a Lei.
Determina a lei (art.1º,nº2, do D.L.268/94, de 25/10) que a acta contenha um resumo do que de essencial se tiver passado, o que a GPC não respeita e falseia os factos.

- A questão levantada sobre a não realização da Assembleia em 2022 (vide anexo 2), não consta da acta;

- Na acta, relativamente às contas erradas de 2021 (vide anexo 4), excluiu integramente a minha intervenção, escondendo o erro nas contas, omitindo que não prestou os esclarecimentos pedidos, e exara uma verborreia verbal sem sentido, completamente falsa, desajustada e delirante..“ O condómino do 1º Esq. tentou condicionar a apresentação do relatório de contas do condomínio -receitas e despesas- têm que ser previamente validadas por ele querendo sobrepor-se e imiscuir-se no trabalho da administração…..”

- Igualmente a minha solicitação para verificar algumas facturas (vide anexo 5) é OMITIDO na acta, mas digna-se o Administrador a repetir o relambório..“ O condómino do 1º Esq. tentou condicionar a apresentação do relatório de contas do condomínio -receitas e despesas- têm que ser previamente validadas por ele querendo sobrepor-se e imiscuir-se no trabalho da administração..” Acrescentando ainda, ..”Devido ao carácter injurioso e difamatório do 1º. Esq as questões que deseje colocar devem sê-lo por escrito de maneira a se preservar a verdade pois é inconstante nos seu propósitos..”.

EXTRAORDINÁRIO!! Há dúvidas de que os documentos sejam legais e correctos, designadamente quanto ao IVA, aquele viola as suas obrigações, nega o visionamento dos documentos, furta-se ao recebimento das cartas em que se solicitam fotocópias dos mesmos, enviou-se e-mail transcrevendo o conteúdo das cartas para que não tivesse escapatória, e desenvergonhadamente não cedeu os documentos, mas atreve-se, ainda, a conspurcar a minha pessoa, a minha honra e dignidade! Os factos falam por si!!!! Não me colocarei a um nível tão baixo, a minha postura será de silêncio e desprezo.

- Novamente, no tocante ao ponto 3, OMITE a minha intervenção no sentido daquele passar a fornecer mapa das comparticipações dos condóminos, saldos bancários e fundo de maneio, à data de 31 de Dezembro, para se poder verificar da correcção das contas, mas digna-se, sobre tal, fazer o seguinte comentário..” Mais uma vez se regista a falta de urbanidade do condómino referido que lança a suspeição sobre o administrador, a empresa de administração sempre que algo não vai ao encontro dos seus intentos, que perturba os trabalhos e origina crispação…” Mais uma vez repito o que já disse; os factos falam por si!!!! Não merece comentários, como já disse não me colocarei ao seu nível.

Em consequência, reafirma-se a exigência da substituição da acta (ainda não assinada e aprovada) por outra que respeite a lei e reponha a verdade (Vide anexo 5);

.7 – Actas Não São Assinadas.
Até hoje foram elaboradas duas actas pela GPC, nenhuma delas foi assinada pelos condóminos presentes na assembleia e nem a última foi aprovada, pelo que são NULAS!
Determina peremptoriamente o art. 1º, do Dec. Lei 268/94, com as alterações introduzidas pela Lei 8/2022, de 10 de Janeiro, que a acta da assembleia de condóminos seja subscrita por TODOS os condóminos presentes (cfr. nº1) e terá a mesma de ser aprovada por maioria dos presentes (cfr. nº 2 in fine), sem o que as deliberações não serão eficazes (cfr. nº3).

A assinatura e subscrição podem ser feitas por meios electrónicos ou manuscritos (n.º 6), valendo como subscrição a declaração do condómino em como concorda com o conteúdo da acta;
Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos no número anterior (e não outros) (cfr nº 6, do citado art.º 1º).

Dúvidas não restam que a Lei determina e obriga à assinatura da acta pelos condóminos presentes na assembleia e que cada um desses condóminos aprove ou reprove a acta, seja de forma manuscrita ou electrónica, estatuindo, até, a forma de execução.

A administração da GPC, no tocante à assinatura, diz que “..nada tem a obstar à assinatura (?????) e que os interessados deverão dirigir-se às instalações da Administração e aí proceder à assinatura ou validação electrónica..” Inacreditável, mandar os condóminos ao seu escritório para aí assinarem a acta ou fazerem a validação eletrónica???? A lei é bem clara e facilmente perceptível, excepto para o administrador (Vide anexo 6).

Mais grave que tudo isso, é que se atreveu escrever que “..A Assembleia deliberou por unanimidade o procedimento descrito...” Completamente falso, o assunto não foi falado na assembleia nem votado, se o tivesse sido eu teria votado contra.

Mas, ainda, mais grave e inaceitável é o facto da GPC se esconder atrás duma nota que a seguir coloca na acta“..Deliberou a assembleia (FALSO dado que, mais uma vez, não houve qualquer votação, se o tivesse sido eu teria votado contra) por proveito, juntar como anexo à Acta da Assembleia Geral, a lista de presenças, delegando responsabilidade de revisão do conteúdo da acta na eleita comissão de acompanhamento interno…”. Revisão??? A lei determina é aprovação da acta, que, tal como a assinatura, é um acto pessoal e inalienável (Vide anexo 6).

Não pode olvidar a GPC que estamos perante actos pessoais a praticar pelo próprio, tanto assim é que o C. Civil no art. 1431º, nº 3º, define, para a assembleia de condóminos, a procuração como instrumento de representação e, consequentemente, afirma e define inequivocamente que se está no âmbito de direitos pessoais, inalienáveis e imprescindíveis. Tal como para a assinatura dum documento judicial, notarial, transacção ou até documento particular é necessário que seja o próprio a fazê-lo, sem prejuízo do direito de representação por procurador com poderes para o acto, tal também, igualmente, será aplicável a documentos como a acta de condomínio.

A Lei é clara e a jurisprudência vai no sentido aqui defendido, cite-se, a título de exemplo, o Acórdão Tribunal da Relação de Guimarães no Proc. 1928/06-2..” §2. A assinatura (do documento) é o acto pelo qual … se faz seu o conteúdo deste, o meio de que a parte dispõe para reconhecer a autoria de um determinado documento e para se vincular ao seu conteúdo, sendo por isso, uma exigência de ordem formal sem a qual não se pode afirmar que a declaração de vontade constante do texto foi proferida por quem o mesmo a imputa.
Como refere Vaz Serra a assinatura é requisito essencial do verdadeiro e próprio documento particular. A assinatura (do documento) é o acto pelo qual…se faz seu o conteúdo deste, o acto, portanto, que lhe confere a sua autoria e que justifica a força probatória o mesmo documento (Provas, BMJ n.º 111, págs. 155 e 161; cfr., ainda, J. Gonçalves Sampaio, A Prova por Documentos Particulares, Coimbra, 1987, págs. 74-82, com importantes dados de direito comparado e amplas referências doutrinais..”

Comissão de Acompanhamento interna são os dois elementos, rotativamente, nomeados para, no biénio seguinte, movimentarem a conta bancária do condomínio e pouco mais. São eles que, ilegalmente, a GPC quer que aprovem a acta da assembleia anterior? Isto é uma usurpação violenta de direitos de cada condómino e uma violação clara da lei. Quando um ou os dois nomeados nem sequer tiverem estado na reunião, ou quando um esteve ausente e outro só assistiu a parte da reunião, como quer a GPC que aprovem algo que desconhecem?

Para pôr fim a tanta ilegalidade, exige-se à GPC que se deixe de malabarismos, se dê ao trabalho de cumprir a Lei, passe a providenciar pela assinatura das actas e aprovação das mesmas, deitando mão dos meios previstos na lei, nomeadamente dos meios digitais que o condómino comodamente utilizará desde o seu domicilio ou de onde se encontre e, nos restantes casos, se recolha manualmente a assinatura e aprovação na própria acta, recorrendo aos ditos elementos da comissão de acompanhamento interna para esse efeito;

.8 – Correcção da Acta da Assembleia de Fevereiro de 2023.
Face a tanta irregularidade, que este documento comprova, a Acta da Assembleia realizada em 22 de Fevereiro de 2023, logo que conhecida foi imediatamente impugnada e solicitado à GPC a sua correcção.

Passaram cerca de seis meses, nada foi feito e temos uma acta incorrecta, por assinar, não aprovada pelo que, de acordo com a lei, as deliberações não serão eficazes, nem, tão pouco, a ficha de assinaturas no banco se pode alterar.

Em consequência, sendo dever da administração, que está a ser paga para tal, exige-se profissionalismo e o cumprimento escrupulosos da Lei e das suas obrigações, e que, com urgência, seja enviada aos condóminos a acta devidamente corrigida pela GPC, em conformidade com o documento entregue em mão no dia 7 de Abril.