Price Value Worth - AVALIAÇÃO IMOBILIARIA INCORRECTA E SEM TRANSPARENCIA

Venho por este meio apresentar reclamação à PVW relativamente à avaliação e reavaliação que fizeram a um imóvel em Maio de 2016 através do crédito solicitado ao Banco BPI.

Após vários e-mails e cartas enviadas desde Junho de 2016 sem qualquer resposta por parte da PVW venho por este meio apresentar uma reclamação pública uma vez que me sinto lesada pela avaliação que fizeram ao imóvel que pretendia adquirir não corresponder à realidade do mercado.

O imóvel em questão estava à venda por 117.500,00 EUR, no entanto foi avaliado pela PVW por apenas 84.900,00 EUR. Uma vez que conheço bem a zona em questão, pareceu-me que a avaliação não estava de acordo com o mercado local, pelo que solicitei uma reavaliação novamente à PVW, no entanto o valor apresentado foi o mesmo, 84.900,00 EUR.
Após analisar a avaliação da PVW e apesar de ser leiga na matéria solicitei uma nova avaliação a outra empresa, também através do Banco BPI, sendo então o imóvel avaliado por 118.000,00 EUR.
Apresentado assim , as avaliações das duas empresas, uma diferença de 33.100,00 EUR.
Esta segunda avaliação já apresentou o valor normal do mercado local, no entanto tive de pagar mais 200,00 EUR por uma nova avaliação. Na fase em que estamos em processo de compra de casa todos os “tostões” contam pelo que me foi bastante complicado despender este dinheiro para uma nova avaliação após já ter pago uma que estava incorrecta.

Os valores da avaliação que foi realizada em nada têm a ver com os valores praticados na área da Costa de Caparica.
No método de comparação a PVW comparou o imóvel situado em Santo António da Caparica, na Costa de Caparica com imóveis situados em Santo António da Charneca, que se situa no Barreiro.
A Costa de Caparica é uma zona de praia, pelo que é uma zona bastante atractiva tanto em termos turísticos como em termos residenciais.
De modo que, não tem qualquer sentido comparar-se uma zona de praia com o Barreiro que se situa muito mais longe de Lisboa e não tem a mesma paisagem que a Costa de Caparica.

O imóvel em questão tem tanto vista desafogada de mar como de falésia, tendo vista nascente e poente, no entanto na avaliação este aspecto não foi tido em conta, uma vez que apenas descrevem o enquadramento urbano e paisagístico como “Bom”.

Tendo assim em conta o Anexo (a que se refere o artigo 20º do Capitulo II do Diário da República, 1.ª série — N.º 179 — 14 de setembro de 2015) B) f) é obrigatória a “Análise da envolvente de mercado do imóvel, designadamente
em termos de inserção geográfica e da existência de infra-estruturas circundantes que possam influenciar o seu valor”, a PVW não o fez.




Outro ponto questionável é o facto de na avaliação através do método de comparação apenas os imóveis situados na Costa apresentam a morada, os outros imóveis apenas mencionam “Santo António da Charneca”, suscitando duvida quanto à sua localização.

A situação mencionada acima põe em causa a transparência que é exigida pela CMVM no relatório de avaliação.

O apartamento em questão é um sétimo andar com dois elevadores de acesso, pelo que não me parece passível de ser comparado com um terceiro andar sem elevador, localizado no Barreiro, como é feito pela PVW. Sabe-se que os terceiros e quartos andares sem elevador são os últimos a ser vendidos e ficam bastante tempo no mercado até o seu preço baixar consideravelmente.

São ainda comparados imóveis situados em ruas bem mais longe do mar do que o imóvel em questão, aspecto que deveria ter sido em conta aquando da comparação dos vários imóveis.

Poe se ainda a questão de que o apartamento mencionado tem acesso a um terraço de 31m2, algo que apenas é característica de um dos imóveis comparados.

Pergunto-me se o Método da Comparação tem como objectivo comparar imóveis com características semelhantes ou imóveis com características completamente díspares e em zonas completamente diferentes?
Como se não bastasse a PVW inclui ainda uma reserva de análise à avaliação que só mostra o total desconhecimento da lei e da área na qual deveriam ser peritos.
Mencionam que na Caderneta Predial não consta a totalidade do terraço pelo que não o podem ter em conta para a avaliação, desprezando o facto de que este terraço estando localizado no último andar do prédio não pertence à fracção mas sim ao condomínio.

Conforme o artigo 40º, nº3 do CIMI, a área bruta dependente consiste no seguinte:

“As áreas brutas dependentes são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30.”

Ora, um terraço de cobertura não é uma área coberta e fechada, pelo que não pode ser considerado área bruta dependente.
Deste modo, o valor de 14,6m2 referente à área bruta dependente do imóvel referido na caderneta predial consiste na varanda na marquise.

Leia-se o também o Artigo 1421º - (Partes Comuns do Prédio) do Código Civil:

“1. São comuns as seguintes partes do edifício:
- O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
- O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes”

Com isto, concluímos que as áreas brutas dependentes são apenas as fechadas e cobertas e que os terraços de cobertura são imperativamente partes comuns do prédio, não estão incluídos na área bruta dependente como é o caso do terraço do sétimo A em questão. Desse modo, deveriam ter considerado não só os 14m2 referentes à varanda e à marquise mas também os 31m2 referentes à totalidade do terraço, uma vez que apesar de não ser propriedade por inteiro dos proprietários do sétimo A, os mesmos têm direito ao uso exclusivo deste.


Questiono ainda o facto de o perito avaliador que visitou o imóvel e que realizou a avaliação ter sido o perito avaliador Emanuel Pacheco, no entanto este não assinou a avaliação mas sim Irina Gomes, pelo que contesto a validade da mesmo, uma vez que a avaliação teria de ser assinada pelo perito que a realizou.

É de mencionar também que segundo o artigo 2º, nº 2 do Capitulo II, Secção I do Diário da República, 1.ª série — N.º 179 — 14 de setembro de 2015 não é permitido nenhum perito subcontratar outro, pelo que Irina Gomes não poderia assinar por outro perito. Constatei ainda, através do site da CMVM, que o perito avaliador Emanuel Pacheco não consta da lista de peritos avaliadores da PVW, por conseguinte calculo que não tenha contrato de prestação de serviços com o BPI, como obriga o artigo 2º, nº 1 b) do Capitulo II, Secção I do Diário da República, 1.ª série — N.º 179 — 14 de setembro de 2015.

Para além deste facto, uma vez que foi o perito avaliador Emanuel Pacheco que realizou a avaliação seria necessário incluir na avaliação o número de registo atribuído pela CMVM a este perito, algo que não acontece, como é referido no Anexo (a que se refere o artigo 20º do Capitulo II do Diário da República, 1.ª série — N.º 179 — 14 de setembro de 2015) A) b): “ Identificação dos peritos avaliadores de imóveis que elaboram o relatório de avaliação, bem como do correspondente número de registo atribuído pela CMVM.”


Após esta análise, concluo que a avaliação contém diversos aspectos que suscitam várias dúvidas quanto à validade da mesma uma vez que contém bastantes factores que contradizem a lei.
O serviço prestado revela desconhecimento tanto da lei portuguesa, como da lei referente aos peritos avaliadores de imóveis, e ainda bastante inexperiência e negligência quanto ao trabalho realizado.

Foi solicitada uma reavaliação do imóvel dias depois, juntamente com a qual, eu e o Banco BPI, colocámos variadas questões, porém a PVW limitou-se a responder apenas a duas, ignorando por completo as outras.
Tenho sérias dúvidas quanto à qualidade do serviço e preocupação em servir o cliente.